Wie Sie beim Immobilienverkauf in Nürnberg legal Steuern sparen können

Wer in Nürnberg eine Immobilie verkaufen möchte – sei es Haus, Wohnung oder Grundstück – fragt sich früher oder später: „Wie viel Steuern muss ich zahlen?“
Und noch wichtiger: „Wie kann ich die Steuerlast auf legalem Weg senken – oder sogar ganz vermeiden?“

Die gute Nachricht: Es gibt mehrere vollkommen legale Möglichkeiten, beim Immobilienverkauf in Nürnberg Steuern zu sparen oder ganz zu vermeiden. Welche Strategie für Sie sinnvoll ist, hängt von der Nutzung, der Haltedauer und Ihrer persönlichen Situation ab.

1. Die 10-Jahres-Regel: Der Klassiker für steuerfreie Gewinne

Die wohl bekannteste Möglichkeit, beim Immobilienverkauf keine Steuern zu zahlen, ist die Spekulationsfrist.

Regel: Wenn Sie eine Immobilie mindestens 10 Jahre lang in Ihrem Besitz halten und dann verkaufen, ist der erzielte Gewinn in der Regel steuerfrei – unabhängig von dessen Höhe.

🔎 Wichtig für Nürnberg: In beliebten Stadtteilen wie St. Johannis, Gostenhof oder Erlenstegen haben viele Objekte seit 2014 massiv an Wert gewonnen. Wer heute nach 10 Jahren verkauft, kann oft sechsstellige Gewinne steuerfrei realisieren.

2. Steuerfreiheit durch Eigennutzung

Auch ohne 10 Jahre Haltedauer kann der Verkauf steuerfrei sein – nämlich dann, wenn Sie die Immobilie selbst genutzt haben.

Voraussetzung: Sie haben die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt – egal, ob davor eine Vermietung vorlag.

Das gilt auch, wenn:

• Ihre Kinder dort gewohnt haben und Kindergeld bezogen wurde

• Sie die Immobilie kurzfristig als Hauptwohnsitz genutzt haben

Diese Regelung ist besonders hilfreich, wenn Sie z. B. eine geerbte oder ehemals vermietete Wohnung kurzfristig vor dem Verkauf noch selbst bewohnen möchten.

3. Veräußerung geerbter Immobilien: Der Kaufzeitpunkt zählt

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben, zählt für die Spekulationsfrist nicht das Datum der Erbschaft, sondern der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers.

4. Modernisierungen steuerlich clever nutzen

Wenn ein Verkauf steuerpflichtig ist (z. B. bei kurzer Haltedauer oder gewerblicher Einstufung), können nachweisbare Investitionen den steuerpflichtigen Gewinn reduzieren.

Dazu zählen:

• Sanierungen

• Modernisierungen

• Anbauten oder energetische Maßnahmen

Diese Kosten erhöhen den sogenannten „Anschaffungswert“ – und damit sinkt der Gewinn, der zu versteuern ist. Voraussetzung: Sie dokumentieren Ihre Investitionen sauber mit Rechnungen.

5. Die 3-Objekt-Grenze nicht überschreiten

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, kann das Finanzamt Sie als gewerblichen Grundstückshändler einstufen. Die Folge: Jeder Gewinn wird steuerpflichtig, selbst wenn Sie eine Immobilie über 10 Jahre gehalten haben.

Tipp: Planen Sie vorausschauend und lassen Sie sich beraten, bevor Sie ein viertes Objekt veräußern. Die Regel gilt auch für gemeinsam gehaltene Objekte, z. B. mit Ehepartner oder in Erbengemeinschaften.

6. Nutzung der Steuerfreibeträge bei Schenkung innerhalb der Familie

Wenn Sie eine Immobilie an Familienmitglieder weitergeben möchten, kann eine Schenkung zu Lebzeiten steuerlich günstiger sein als eine spätere Erbschaft.

• Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € pro Elternteil

• Ehepartner: 500.000 €

Durch frühzeitige Übertragungen lassen sich Freibeträge mehrfach nutzen – vor allem bei stark steigenden Immobilienwerten in Nürnberg.

Fazit: Steuer sparen beginnt mit Planung

Beim Immobilienverkauf in Nürnberg gibt es zahlreiche legale Möglichkeiten, die Steuerlast zu senken – oder ganz zu vermeiden.
Die wichtigsten Hebel sind:

• ✅ 10-Jahres-Frist nutzen

• ✅ Selbstnutzung vor dem Verkauf

• ✅ Erbschaftszeitpunkt und Haltedauer prüfen

• ✅ Investitionen sauber dokumentieren

• ✅ Die 3-Objekt-Grenze einhalten

• ✅ Schenkungen frühzeitig und durchdacht planen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.