Wie das Vergleichswertverfahren die Preise in Stadtteilen wie Gostenhof oder St. Johannis widerspiegelt

Das Vergleichswertverfahren ist eines der am häufigsten genutzten Verfahren zur Immobilienbewertung – gerade in gefragten Wohnlagen Nürnbergs. Doch wie gut bildet es die Realität wirklich ab? Und wie schlägt sich dieses Verfahren in Stadtteilen mit sehr eigenem Charakter wie Gostenhof oder St. Johannis?

In diesem Beitrag schauen wir genau hin: Wie spiegelt das Vergleichswertverfahren die tatsächlichen Marktpreise in Nürnberger Stadtteilen wider – und wo liegen die Grenzen?

1. Was ist das Vergleichswertverfahren?

Kurz gesagt: Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus den tatsächlichen Verkaufspreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. Entscheidend sind dabei:

• Lage

• Wohnfläche

• Zustand

• Baujahr

• Ausstattung

Je ähnlicher das Vergleichsobjekt, desto zuverlässiger ist die Bewertung.

2. St. Johannis: Beliebt, historisch, teuer

Charakter des Viertels:

• Zentrale Lage nahe der Altstadt

• Historische Altbauten mit Charme

• Hohe Nachfrage bei Eigennutzern und Kapitalanlegern

Vergleichswertverfahren in St. Johannis:

St. Johannis ist ein Paradebeispiel für ein Viertel, in dem das Vergleichswertverfahren sehr gut funktioniert – wenn ausreichend Vergleichsverkäufe vorliegen. Die Nachfrage ist konstant hoch, die Preise steigen stabil. Der Markt ist relativ homogen in der Objektnachfrage (meist gut erhaltene Altbauwohnungen), was die Vergleichbarkeit erleichtert.

Aber: Mikrolage zählt!

• Wohnungen mit Blick ins Grüne oder Nähe zur Pegnitz sind spürbar teurer als vergleichbare Objekte in der zweiten Reihe.

• Kleine Unterschiede bei Stockwerk, Balkon, Modernisierungsstand können den Preis stark beeinflussen – und werden im Vergleichswertverfahren nicht immer ausreichend gewichtet.

3. Gostenhof: Kreativ, gemischt, dynamisch

Charakter des Viertels:

• Früher Arbeiterviertel, heute Trendviertel mit Kulturszene

• Hoher Sanierungsgrad, aber auch viele unsanierte Altbauten

• Bunt gemischte Wohnstruktur, soziale Durchmischung

Vergleichswertverfahren in Gostenhof:

Hier zeigt sich die Schwäche des Vergleichswertverfahrens: Die hohe Heterogenität des Immobilienbestands macht direkte Vergleiche oft schwierig. In Gostenhof gibt es:

• sanierte Altbau-Perlen neben unsanierten Objekten

• Neubauten in ehemaligen Gewerbehöfen

• Unterschiedliche Käufergruppen mit sehr individuellen Preisvorstellungen

Die Bandbreite der Verkaufspreise ist enorm – und das erschwert eine faire Bewertung per Vergleichswertverfahren. Ein scheinbar ähnliches Objekt in der gleichen Straße kann sich preislich deutlich unterscheiden.

4. Fazit:

Ob das Vergleichswertverfahren in Nürnberg zuverlässig funktioniert, hängt stark vom jeweiligen Stadtteil ab. In einem etablierten und homogenen Viertel wie St. Johannis liefert es sehr verlässliche Ergebnisse. Hier gibt es ausreichend vergleichbare Objekte und eine stabile Nachfrage, was eine marktnahe Bewertung ermöglicht.

Anders sieht es in Stadtteilen wie Gostenhof aus: Die große Bandbreite an Immobilientypen, Sanierungsständen und Käufergruppen macht es deutlich schwieriger, passende Vergleichsobjekte zu finden. Das Verfahren stößt hier oft an seine Grenzen – und eine professionelle, individuell abgestimmte Bewertung wird umso wichtiger.

Wer in Nürnberg eine Immobilie bewerten oder verkaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf den Stadtteil, sondern auch auf die genaue Mikrolage und Objektbeschaffenheit achten. Je nach Situation kann eine Kombination verschiedener Bewertungsverfahren sinnvoll sein.

5. Empfehlung für Eigentümer & Käufer in Nürnberg

Wenn Sie eine Immobilie in St. Johannis oder Gostenhof bewerten wollen:

• Verlassen Sie sich nicht blind auf Online-Bewertungsrechner.

• Lassen Sie die Mikrolage professionell einordnen.

• Prüfen Sie den Sanierungsstand, Ausstattungsniveau und Grundriss individuell.

Gerade in Gostenhof ist oft eine Kombination aus Vergleichswert und Sachverstand entscheidend. Manchmal lohnt sich sogar ein ergänzender Blick auf das Sachwertverfahren – z. B. bei stark modernisierten Altbauten.