Was eine Immobilie in Nürnberg wirklich wert ist – und was nicht

Die Immobilienpreise in Nürnberg haben in den letzten Jahren Höhen erreicht, die noch vor einem Jahrzehnt kaum vorstellbar waren. Doch der Markt verändert sich – Käufer sind zurückhaltender, die Zinsen sind gestiegen, die Anforderungen an Gebäude wachsen. Viele Eigentümer fragen sich nun: Was ist meine Immobilie wirklich noch wert? Und was wird vom Markt inzwischen kritisch gesehen?

In diesem Beitrag beleuchten wir, was den tatsächlichen Wert einer Immobilie in Nürnberg bestimmt – und was ihn spürbar drückt.

1. Lage ist (nicht mehr) alles – aber immer noch sehr viel

Die Lage bleibt der wichtigste Einzelwertfaktor. Doch innerhalb Nürnbergs differenziert sich der Markt deutlich:

Spitzenlagen:

• St. Johannis, Erlenstegen, Maxfeld
  Gute Anbindung, grüne Umgebung, hohe Nachfrage – hier bleiben die Preise stabil bis steigend, selbst in einem schwierigen Zinsumfeld.

Aufsteigerlagen:

• Gostenhof, Wöhrd, Teile der Nordstadt
  Kreative Szene, gute Verkehrsanbindung, steigendes Interesse von Kapitalanlegern – aber abhängig vom Objektzustand.

Kritische Lagen:

• Langwasser Nord, Südstadt, Teile von Galgenhof und Gibitzenhof
  Hier sind die Preise unter Druck – hohe Leerstandsquoten, soziale Herausforderungen und geringe Kaufkraft wirken wertmindernd.

📌 Merke: Die „gefühlte“ Lage (z. B. durch Image oder Gerüchte) weicht oft von der „realen“ Marktlage ab. Wer den echten Wert kennen will, braucht fundierte Vergleichsdaten – nicht nur Bauchgefühl.

2. Objektzustand: Der Dealbreaker in der Nach-Zinswende

Früher galt: „Lage schlägt alles“. Heute gilt: Zustand + Energieeffizienz schlagen Lage – zumindest mit.

Wertsteigernd:

• Sanierte Objekte mit neuem Dach, gedämmter Fassade, modernen Fenstern

• Niedriger Energieverbrauch (Effizienzklasse A bis C)

• Barrierefreiheit, moderne Haustechnik, neue Heizsysteme (z. B. Wärmepumpe)

Wertmindernd:

• Hoher Sanierungsstau (z. B. Heizung älter als 20 Jahre, ungepflegte Fassade)

• Schlechte Energieeffizienz (Klasse E bis H – teure Nachrüstpflichten!)

• Asbestbelastung oder Altlasten im Bau (vor allem bei Plattenbauten aus den 60er-/70er-Jahren)

📌 Beispiel: Zwei baugleiche Wohnungen in Gostenhof – eine vollständig saniert, die andere im Originalzustand – können Preisunterschiede von über 1.000 €/m² aufweisen.

3. Mikrofaktoren, die Käuferpreise beeinflussen

Neben den großen Kategorien spielen kleine Details eine immer größere Rolle beim Preis:

Besonders gefragt:

• 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (60–90 m²)

• Mit Balkon oder Loggia

• Im guten energetischen Zustand

• Mit potenziell guter Vermietbarkeit

4. Was heute nicht mehr so viel wert ist

Viele Eigentümer hängen noch an alten Bewertungsmaßstäben. Doch der Markt denkt heute anders. Das wird nicht mehr automatisch wertsteigernd bewertet:

• „Potenzial zum Selbstsanieren“: Früher Pluspunkt für Heimwerker, heute eher Abschreckung wegen hoher Handwerkerkosten

• „Ruhige Randlage“: Gilt heute oft als infrastrukturell schwach – besonders bei Jüngeren

• „Altbaucharme ohne Dämmung“: Eher Belastung als Romantik, wenn die Heizkosten explodieren

• „Zentral, aber laut“: Verkehrslärm und Luftqualität werden häufiger kritisiert – gerade bei Familien

5. So ermitteln Sie den realistischen Wert Ihrer Immobilie

Ein realistischer Verkaufspreis hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Wer nur auf Online-Portale oder den Rat von Bekannten vertraut, riskiert, den Markt zu verfehlen.

Was Sie tun sollten:

1. Aktuelle Vergleichswerte aus dem direkten Umfeld analysieren – keine pauschalen Durchschnittswerte.

2. Gutachterliche Wertermittlung einholen, besonders bei Verkauf über Makler oder bei Erbfall.

3. Zukunftskosten einpreisen: Muss eine neue Heizung her? Welche Sanierungen drohen bald?

Faustformel:

Je mehr Instandhaltungsstau, desto höher der Abschlag auf den Quadratmeterpreis – im Schnitt 200–400 €/m² bei mittlerem Sanierungsbedarf.

Fazit: Nicht jede Immobilie ist Gold wert – aber viele sind besser als gedacht

In Nürnberg trennt sich aktuell die Spreu vom Weizen. Gute Lagen mit gepflegtem Zustand und klarer Zielgruppenansprache verkaufen sich nach wie vor gut. Schlechter erhaltene Objekte in schwierigen Lagen benötigen jedoch einen realistischen Preisansatz – oder gezielte Sanierung.

🏠 Tipp: Wer unsicher ist, sollte vor dem Verkauf in eine professionelle Wertermittlung investieren. Sie kostet wenige Hundert Euro – kann aber Tausende beim Verkauf retten.