Verkauf einer vermieteten Immobilie in Nürnberg: Was Eigentümer beachten müssen

Nürnberg gehört zu den wichtigsten Großstädten Süddeutschlands. Die zweitgrößte Stadt Bayerns vereint eine starke Wirtschaft, eine stabile Bevölkerungsentwicklung und eine hohe Lebensqualität. Kein Wunder, dass der Immobilienmarkt in Nürnberg seit Jahren boomt – sowohl bei Eigennutzern als auch bei Kapitalanlegern. Doch wer als Eigentümer über den Verkauf einer vermieteten Immobilie in Nürnberg nachdenkt, steht vor besonderen Herausforderungen. Denn der Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses ist komplexer als der Verkauf einer leerstehenden Immobilie.

In diesem Beitrag beleuchten wir, was Eigentümer in Nürnberg beachten müssen – von rechtlichen Rahmenbedingungen über marktbezogene Aspekte bis hin zu typischen Fallstricken und regionalen Besonderheiten.

Warum gerade Nürnberg?

Bevor wir in die Details gehen, lohnt sich ein kurzer Blick auf den Immobilienmarkt in Nürnberg:

• Stabile Nachfrage nach Mietwohnungen: Nürnberg verzeichnet seit Jahren einen konstanten Zuzug, vor allem von jungen Fachkräften und Familien. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch – das macht vermietete Immobilien für Kapitalanleger besonders attraktiv.

• Attraktive Renditen: Im Vergleich zu München oder Frankfurt sind die Kaufpreise in Nürnberg noch moderater, die Mieten jedoch solide. Das sorgt für ein ausgewogenes Verhältnis von Kaufpreis und Mietrendite.

• Stadtentwicklung und Infrastruktur: Großprojekte wie der Ausbau des öffentlichen Verkehrs, neue Wohnquartiere und die Digitalisierungsoffensive der Stadt machen Nürnberg zukunftssicher – und das steigert die langfristige Attraktivität für Investoren.

Diese Faktoren machen den Verkauf einer vermieteten Immobilie in Nürnberg besonders interessant – aber auch anspruchsvoll.

Rechtliche Grundlagen: „Kauf bricht nicht Miete“

Wie überall in Deutschland gilt auch in Nürnberg: Ein bestehendes Mietverhältnis bleibt beim Verkauf bestehen. Der neue Eigentümer übernimmt alle Pflichten und Rechte gegenüber dem Mieter. Das bedeutet für Eigentümer:

• Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Eigentümer ist frühestens nach dem Eigentumsübergang möglich und unterliegt den gesetzlichen Kündigungsfristen.

• Es besteht ein erhöhter Schutz für Mieter, insbesondere in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In bestimmten Stadtteilen Nürnbergs können zusätzliche Mieterschutzregeln gelten, zum Beispiel bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.

Das Mietverhältnis kann also ein Hindernis für Käufer sein, insbesondere für solche, die die Immobilie selbst nutzen möchten.

Wer kauft vermietete Immobilien in Nürnberg?

Die Zielgruppe für vermietete Immobilien unterscheidet sich deutlich von der für frei verfügbare Wohnungen oder Häuser. In Nürnberg sind es vor allem folgende Käufergruppen:

• Kapitalanleger aus dem In- und Ausland, die auf der Suche nach soliden Mietrenditen sind.

• Vermögensverwalter und Fonds, die Immobilienportfolios in wachsenden Städten aufbauen.

• Privatinvestoren, die ihre Altersvorsorge durch Mieteinnahmen sichern möchten.

Diese Käufer legen besonderen Wert auf Zahlen und Fakten: Mieteinnahmen, Instandhaltungsrücklagen, Nebenkosten, Mietverträge, Lagequalität – das alles muss transparent und nachvollziehbar präsentiert werden.

Regionale Besonderheiten in Nürnberg

1. Stadtteil entscheidet über Preis und Nachfrage

Ob St. Johannis, Gostenhof, Erlenstegen oder Langwasser – Nürnbergs Stadtteile sind sehr unterschiedlich. Während in Gostenhof vor allem junge, kreative Menschen wohnen und sich Kapitalanleger für sanierte Altbauten interessieren, sind in Erlenstegen und Mögeldorf eher wohlhabendere Käufer unterwegs. Die Lage hat einen direkten Einfluss auf:

• die erzielbare Miete,

• die Zielgruppe potenzieller Käufer,

• den Verkaufspreis.

2. Mietspiegel beachten

Nürnberg verfügt über einen qualifizierten Mietspiegel. Dieser ist bei der Einschätzung von Mieterhöhungsmöglichkeiten und der langfristigen Rentabilität wichtig. Käufer werden genau prüfen, ob die aktuelle Miete angemessen oder unter Marktwert liegt – das beeinflusst die Bewertung der Immobilie maßgeblich.

3. Verkauf mit oder ohne Makler

In Nürnberg ist der Immobilienmarkt hart umkämpft – sowohl für Verkäufer als auch für Makler. Ein erfahrener Makler mit regionalem Netzwerk kann den Verkaufsprozess deutlich beschleunigen und höhere Preise erzielen. Gerade bei vermieteten Immobilien ist die zielgerichtete Ansprache von Kapitalanlegern entscheidend.

Typische Fallstricke beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Nürnberg

Unvollständige Mietunterlagen

Fehlende Mietverträge, unklare Nebenkostenabrechnungen oder fehlende Zustimmungen zu Modernisierungen können den Verkauf verzögern oder den Preis drücken.

Unrealistische Preisvorstellungen

Gerade in stark gefragten Stadtteilen neigen Eigentümer dazu, die Verkaufspreise zu überschätzen. Käufer berücksichtigen jedoch die eingeschränkte Nutzbarkeit (durch das Mietverhältnis) und erwarten dafür Preisabschläge.

Keine Kommunikation mit dem Mieter

Auch wenn der Mieter kein Mitspracherecht beim Verkauf hat: Eine offene Kommunikation kann Besichtigungen erleichtern und Konflikte vermeiden. In vielen Fällen sind Mieter sogar bereit, beim Verkauf unterstützend mitzuwirken – etwa durch einen sauberen Zustand der Wohnung bei Besichtigungen.

Falsche Zielgruppenansprache

Eine Anzeige in Immobilienportalen mit Fokus auf Selbstnutzer führt oft zu Frust und unnötigen Anfragen. Wer gezielt Kapitalanleger ansprechen will, sollte auf professionelle Exposés, Zahlenmaterial und eine sachliche Vermarktung setzen.

Tipps für Eigentümer in Nürnberg

• Lassen Sie Ihre Immobilie vorab professionell bewerten – idealerweise von jemandem mit regionaler Markterfahrung.

• Bereiten Sie alle Unterlagen vollständig vor: Mietvertrag, Abrechnungen, Teilungserklärung, Energieausweis, Protokolle der Eigentümerversammlungen.

• Klären Sie steuerliche Fragen frühzeitig, insbesondere im Hinblick auf die Spekulationsfrist oder mögliche Verkaufsgewinne.

• Sprechen Sie offen mit dem Mieter – und prüfen Sie auch, ob ein Verkauf an den Mieter selbst infrage kommt.

• Setzen Sie auf professionelle Unterstützung, wenn Sie keine Erfahrung mit Immobilienverkäufen haben – gerade bei vermieteten Objekten zählt jedes Detail.

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie in Nürnberg bietet Chancen – aber auch Herausforderungen. Wer gut vorbereitet in den Verkaufsprozess geht, den regionalen Markt versteht und die Besonderheiten des Mietrechts berücksichtigt, kann seine Immobilie erfolgreich veräußern. Ob Einzimmerwohnung in Gostenhof oder Mehrfamilienhaus in der Südstadt: In jedem Fall gilt – je transparenter, realistischer und strategischer der Verkauf geplant wird, desto besser sind die Erfolgsaussichten.

Wenn Sie als Eigentümer in Nürnberg über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie sich rechtzeitig informieren, kompetente Partner ins Boot holen und den Verkaufsprozess aktiv gestalten. So sichern Sie nicht nur einen guten Preis, sondern auch einen reibungslosen Übergang – für sich selbst, für den Käufer und nicht zuletzt für den Mieter.