Vergleichswertverfahren: So funktioniert die Immobilienbewertung in Nürnberg anhand realer Verkaufspreise

Die Frage „Was ist meine Immobilie in Nürnberg wert?“ ist zentral für jeden Eigentümer, Käufer oder Investor. Eine der bewährtesten Methoden zur Wertermittlung ist das Vergleichswertverfahren. Es basiert auf realen, aktuellen Verkaufspreisen und bietet daher eine realistische und marktnahe Einschätzung.

In diesem Beitrag erkläre ich, wie das Vergleichswertverfahren funktioniert, warum es gerade in Nürnberg so relevant ist – und worauf Sie bei der Bewertung achten sollten.

1. Was ist das Vergleichswertverfahren?

Das Vergleichswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in derselben oder ähnlichen Lage. Es ist besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser.

2. Warum ist das Verfahren in Nürnberg besonders wichtig?

Nürnberg ist eine Stadt mit vielfältigen Stadtteilen und sehr unterschiedlichen Immobilienmärkten. Die Preise schwanken stark je nach Mikrolage, Ausstattung und Zustand.

• Beispiel: Eine Wohnung in St. Johannis erzielt andere Preise als eine vergleichbare Immobilie in Langwasser.

• Deshalb ist die Auswahl passender Vergleichsobjekte entscheidend.

3. Die Schritte des Vergleichswertverfahrens im Detail

a) Auswahl der Vergleichsobjekte

• Es werden Immobilien ausgewählt, die in Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand ähnlich sind.

• Idealerweise wurden diese Objekte in den letzten 6–12 Monaten verkauft.

b) Anpassung der Vergleichswerte

• Unterschiede zwischen der zu bewertenden Immobilie und den Vergleichsobjekten werden bewertet und mit Zuschlägen oder Abschlägen berücksichtigt.

• Beispiel: Eine Immobilie mit Balkon oder moderner Küche erhält einen Zuschlag gegenüber einem Objekt ohne diese Merkmale.

c) Ermittlung des Durchschnittspreises

• Aus den angepassten Preisen wird ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis berechnet.

• Dieser wird auf die Fläche der zu bewertenden Immobilie übertragen.

d) Endpreis bestimmen

• Der finale Wert berücksichtigt außerdem Besonderheiten, wie z. B. Sonderausstattungen, Zustand oder Grundstücksgröße.

4. Vorteile des Vergleichswertverfahrens

• Marktnah: Nutzt reale Verkaufspreise.

• Transparent: Die Herleitung des Werts ist nachvollziehbar.

• Verbreitet: Standardverfahren bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

5. Grenzen und Herausforderungen in Nürnberg

• Nicht für alle Immobilien geeignet: Bei speziellen Objekten, etwa denkmalgeschützten Gebäuden oder Renditeobjekten, ist oft ein anderes Verfahren sinnvoll.

• Vergleichsobjekte müssen sorgfältig ausgewählt werden: Ein falscher Vergleich kann zu falscher Bewertung führen.

• Marktschwankungen: Schnelle Preisänderungen erfordern aktuelle Vergleichsdaten.

6. Fazit: Vergleichswertverfahren – ein Schlüssel für eine realistische Immobilienbewertung in Nürnberg

Für viele Immobilientypen in Nürnberg ist das Vergleichswertverfahren das Mittel der Wahl, um den realen Marktwert zu ermitteln. Die Berücksichtigung aktueller Verkaufspreise und lokaler Besonderheiten macht das Verfahren besonders aussagekräftig.