Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren? Was für Nürnberger Immobilien wann passt
Die Immobilienbewertung ist essenziell – ob beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung. In Nürnberg gibt es verschiedene Verfahren, um den Wert einer Immobilie realistisch zu bestimmen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Doch welches passt wann? Und welche Besonderheiten gilt es in Nürnberg zu beachten?
In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen die Unterschiede der drei Verfahren und zeige, wann welches Verfahren für Ihre Immobilie am besten geeignet ist.
1. Vergleichswertverfahren – Marktpreise als Basis
Wann es passt:
Für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in gut vergleichbaren Lagen.
Wenn genügend ähnliche Immobilien kürzlich verkauft wurden.
Besonderheiten in Nürnberg:
Nürnberg hat sehr unterschiedliche Stadtteile mit stark variierenden Preisen (z.B. St. Johannis vs. Langwasser).
Die Auswahl passender Vergleichsobjekte aus dem gleichen Stadtteil oder einer sehr ähnlichen Mikrolage ist entscheidend.
Vorteil:
Realitätsnahe Bewertung basierend auf aktuellen Verkaufspreisen.
Transparent und nachvollziehbar.
2. Ertragswertverfahren – Fokus auf Renditeobjekte
Wann es passt:
Für Mietwohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, die Erträge generieren.
Wenn der Wert anhand der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen bestimmt werden soll.
Besonderheiten in Nürnberg:
Der Mietspiegel Nürnberg gibt wichtige Anhaltspunkte für marktübliche Mieten.
Unterschiedliche Liegenschaftszinssätze je nach Stadtteil und Objektqualität beeinflussen die Bewertung stark.
Vorteil:
Bewertet den Ertragspotenzial der Immobilie.
Objektiv und zukunftsorientiert.
3. Sachwertverfahren – auf Basis der Baukosten
Wann es passt:
Für Neubauten, seltene Immobilienarten (z.B. Pflegeheime, Schulen) oder wenn keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen.
Bei Eigentumswohnungen, wenn keine passenden Vergleichswerte verfügbar sind.
Besonderheiten in Nürnberg:
Bodenrichtwerte schwanken stark je nach Lage.
Baukosten müssen realistisch und aktuell kalkuliert werden.
Alterswertminderung bei älteren Gebäuden ist zu berücksichtigen.
Vorteil:
Objektive Ermittlung auf Basis von Herstellungskosten.
Gut für individuelle oder neu errichtete Objekte.
4. Fazit: Welches Verfahren passt für Ihre Immobilie in Nürnberg?
| Immobilientyp | Empfehlenswertes Verfahren | Warum? |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | Vergleichswertverfahren | Viele Vergleichsobjekte vorhanden |
| Einfamilien- und Reihenhäuser | Vergleichswertverfahren | Gute Vergleichbarkeit, marktnahe Bewertung |
| Mehrfamilienhäuser & Renditeobjekte | Ertragswertverfahren | Fokussiert auf nachhaltige Mieteinnahmen |
| Neubauten & Spezialimmobilien | Sachwertverfahren | Herstellkostenbasiert, wenn Marktvergleich fehlt |
5. Empfehlung: Kombination und Expertise
In der Praxis ist eine Kombination der Verfahren oft sinnvoll, um eine realistische und belastbare Bewertung zu erzielen. Ein erfahrener Immobilienexperte in Nürnberg kennt die lokalen Besonderheiten und unterstützt Sie dabei, das passende Verfahren auszuwählen und anzuwenden.
Über den Autor - Sigma Estate
Meine fachliche Grundlage bildet ein Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, ergänzt durch fundierte Praxiserfahrung im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich.
Das Studium legte das Fundament für mein analytisches und strategisches Denken: Märkte verstehen, Kapitalströme einordnen, Lebenszyklen von Immobilien bewerten.
Ich war in der Vermietung und im Verkauf bei zwei renommierten Wohnimmobilienmaklern tätig und habe zusätzlich Einblicke in den komplexeren Bereich der Gewerbeimmobilienvermittlung bei einem weltweit tätigen Gewerbeimmobilienmakler gesammelt. Dieses breite Fundament erlaubt es mir, Kapitalanlagen ganzheitlich zu beurteilen – sowohl in Bezug auf Rendite als auch auf Strategie, Nutzbarkeit und Marktumfeld.
Diskret. Persönlich. Unverbindlich.
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