Unterdurchschnittliche Miete beim Immobilienverkauf in Nürnberg: Wie sie den Verkaufspreis beeinflusst

Wer eine vermietete Immobilie in Nürnberg verkaufen möchte, sieht sich mit zahlreichen Fragen konfrontiert. Eine der häufigsten – und zugleich kritischsten – betrifft die Miethöhe. Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen ist es keine Seltenheit, dass die aktuell gezahlte Miete deutlich unter dem Niveau des Mietspiegels liegt. Was für den Mieter angenehm ist, kann für den Verkäufer zur Hürde werden. Denn: Eine unterdurchschnittliche Miete kann den Verkaufsprozess erheblich beeinflussen – sowohl beim Preis als auch bei der Käufersuche.

In diesem Blogbeitrag zeigen wir, warum eine zu niedrige Miete den Verkaufspreis drücken kann, welche Auswirkungen das konkret auf den Immobilienverkauf in Nürnberg hat und was Eigentümer dagegen tun können.

Warum die Miete beim Verkauf eine so große Rolle spielt

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie zählt nicht nur die Lage, der Zustand oder die Wohnfläche. Für viele Käufer – vor allem Kapitalanleger – ist die monatlich erzielbare Miete eine der entscheidenden Kenngrößen. Sie gibt Aufschluss darüber, wie rentabel die Immobilie ist und ob sich das Investment auf lange Sicht lohnt.

Die Grundregel lautet: Je höher die Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis, desto attraktiver die Immobilie für Investoren.

Eine dauerhaft niedrige Miete wirkt sich hingegen negativ aus, da sie die Rendite schmälert und dem Käufer weniger Spielraum für eine spätere Wertsteigerung bietet.

Immobilienmarkt in Nürnberg: Besonderheiten und Einfluss auf die Bewertung

Nürnberg ist eine wachsende Stadt mit steigender Nachfrage nach Wohnraum. Besonders in beliebten Stadtteilen wie Gostenhof, St. Johannis oder der Südstadt sind die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Gleichzeitig gibt es viele Mietverhältnisse, die seit Jahrzehnten bestehen – oft mit Mieten, die weit unter dem heutigen Marktniveau liegen.

Das Problem: In einem angespannten Markt wie Nürnberg, wo Immobilienpreise deutlich angezogen haben, passen viele langjährige Mietverträge nicht mehr zur aktuellen Marktlage. Für Verkäufer bedeutet das: Die Immobilie wird zwar zu heutigen Preisen verkauft, bringt aber nur die Miete von vor zehn oder fünfzehn Jahren ein – das ist für viele Käufer ein Widerspruch.

Wie sich eine unterdurchschnittliche Miete konkret auf den Verkauf auswirkt

1. Weniger Rendite – geringere Zahlungsbereitschaft

Investoren rechnen nüchtern. Sie vergleichen Kaufpreis und Mieteinnahmen und berechnen daraus die sogenannte Bruttorendite. Liegt diese unter dem Durchschnitt vergleichbarer Objekte, muss entweder die Miete erhöht werden – oder der Kaufpreis sinken. Da Mietanpassungen bei bestehenden Verträgen nur sehr begrenzt möglich sind (siehe nächster Punkt), bleibt in der Regel nur eine Preiskorrektur nach unten.

In der Praxis heißt das: Immobilien mit niedrigen Mieten erzielen meist einen deutlich geringeren Verkaufspreis als vergleichbare, marktgerecht vermietete Objekte – nicht weil die Immobilie schlechter wäre, sondern weil der Ertrag niedriger ist.

2. Mietanpassungen sind rechtlich begrenzt

Viele Eigentümer hoffen darauf, dass der Käufer die Miete nach dem Erwerb einfach anheben kann. In der Realität ist das jedoch nicht ohne Weiteres möglich. In Nürnberg, das offiziell als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, dürfen Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen – selbst wenn sie deutlich unter dem Mietspiegel liegen. Außerdem müssen Mieterhöhungen begründet und schriftlich angekündigt werden.

Zudem gilt: Bei sehr alten Mietverträgen oder bei Mietern, die besonders schutzwürdig sind (z. B. ältere Menschen mit langer Wohndauer), ist der Spielraum oft noch eingeschränkter. Auch Modernisierungsmaßnahmen als Hebel zur Mieterhöhung sind aufwendig, kostspielig und mit rechtlichen Risiken verbunden.

3. Selbstnutzer sind häufig abgeschreckt

Auch wenn Kapitalanleger die Hauptzielgruppe sind, interessieren sich manche Käufer auch für vermietete Wohnungen in der Hoffnung, sie irgendwann selbst nutzen zu können – etwa zur Altersvorsorge oder für die eigenen Kinder. Doch ein langjähriges Mietverhältnis mit niedriger Miete bedeutet oft:

• Längere Kündigungsfristen

• Schwierige Eigenbedarfskündigungen

• Soziale und rechtliche Hürden bei der Räumung

Das schreckt potenzielle Selbstnutzer ab und reduziert die Zahl ernsthafter Interessenten weiter – was wiederum Druck auf den Preis ausübt.

4. Niedrige Miete kann Misstrauen wecken

Nicht zuletzt fragen sich viele Käufer: Warum ist die Miete eigentlich so niedrig? Besteht ein Sanierungsstau? Gibt es Konflikte mit dem Mieter? Wurden Mieterhöhungen versäumt oder bewusst unterlassen? Auch wenn die Gründe harmlos sind – etwa ein familiäres Verhältnis zum Mieter oder Kulanz aus früheren Zeiten – bleiben solche Fragen im Raum.

➡️ Eine niedrige Miete kann also auch als Warnsignal verstanden werden, das Investoren zur Vorsicht mahnt.

Was können Eigentümer tun?

Eine zu niedrige Miete lässt sich zwar nicht kurzfristig ändern, aber es gibt dennoch Handlungsmöglichkeiten, um den Verkauf optimal vorzubereiten:

1. Immobilie professionell bewerten lassen

Ein erfahrener Makler oder Sachverständiger kann die Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Miete, der Lage, des Mietpotenzials und der baulichen Gegebenheiten realistisch einschätzen. So vermeiden Sie überzogene Preisvorstellungen – oder verschenken unnötig Potenzial.

2. Mietunterlagen und Mietspiegel sorgfältig aufbereiten

Bereiten Sie die Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und eventuell durchgeführte Modernisierungen sauber und transparent auf. Geben Sie an, ob und wann eine Mieterhöhung möglich wäre und wie hoch die theoretisch zulässige Miete laut Mietspiegel wäre. Investoren interessieren sich für Perspektiven – nicht nur für Ist-Zahlen.

3. Modernisierung als Option prüfen

Wenn die Immobilie modernisierungsfähig ist, kann der Nachweis solcher Potenziale den Verkaufspreis stabilisieren. Auch eine geplante oder begonnene Sanierung (etwa von Heizung, Fenstern oder Bädern) kann Argumente für eine mittelfristige Mietsteigerung liefern.

4. Den Mieter einbinden – oder als Käufer ansprechen

Manchmal ist der beste Käufer der aktuelle Mieter. Viele langjährige Mieter haben Interesse an einem Kauf – vor allem, wenn sie ein lebenslanges Wohnrecht sichern möchten. Der Verkauf an den Mieter ist oft unkomplizierter, konfliktfreier und kann emotional für beide Seiten vorteilhaft sein.

Fazit: Unterdurchschnittliche Miete = klarer Preisfaktor

Eine niedrige Miete ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Verkaufserlös einer vermieteten Immobilie in Nürnberg drücken können. Wer als Eigentümer zu spät reagiert oder das Problem ignoriert, riskiert nicht nur Preisabschläge, sondern auch einen schleppenden Verkaufsprozess.

Andererseits gilt: Mit einer klugen Strategie, professioneller Vorbereitung und realistischer Einschätzung lässt sich auch eine Immobilie mit niedriger Miete erfolgreich verkaufen – vor allem in einem wirtschaftlich starken und wachstumsorientierten Markt wie Nürnberg.

Wer frühzeitig plant, kann möglicherweise sogar noch vor dem Verkauf rechtlich zulässige Mieterhöhungen umsetzen oder Modernisierungsspielräume nutzen. In jedem Fall lohnt es sich, genau hinzusehen – denn der Unterschied zwischen Wunschpreis und tatsächlichem Verkaufspreis liegt oft in den Details.