Übergabeprotokoll, Fristen und Zustand der Immobilie bei Übergabe beim Immobilienverkauf in Nürnberg

Beim Immobilienverkauf in Nürnberg – sei es eine Wohnung in der Südstadt, ein Reihenhaus in Erlenstegen oder ein Mehrfamilienhaus in Ziegelstein – ist der Moment der Übergabe einer der wichtigsten Schritte im gesamten Verkaufsprozess. Hier wird nicht nur symbolisch der Besitz übergeben, sondern auch rechtlich Klarheit geschaffen: Welche Mängel bestehen? Welcher Zustand ist vertraglich geschuldet? Was gehört zum Objekt? Und ab wann trägt der Käufer die Verantwortung?

Damit dieser Moment reibungslos verläuft, sind drei Elemente besonders wichtig: das Übergabeprotokoll, die klaren Fristen und der Zustand der Immobilie bei der Übergabe.

1. Übergabeprotokoll: Dokumentation schützt beide Seiten

Das Übergabeprotokoll ist kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument, aber in der Praxis absolut empfehlenswert – sowohl für Verkäufer als auch für Käufer. Es dokumentiert den Zustand der Immobilie im Moment der Übergabe und listet Details auf, die später im Streitfall entscheidend sein können.

Typische Inhalte eines Übergabeprotokolls:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe

• Anwesende Personen

• Zustand der Räume (besonders bei Altbauten relevant: Feuchtigkeit, Putzrisse, Fenster, Dach)

• Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, ggf. Fernwärme)

• Übergebene Schlüssel (Anzahl und Art: Haustür, Keller, Briefkasten, Garagentor etc.)

• Noch offene Restarbeiten oder besondere Vereinbarungen (z. B. Entsorgung von Möbeln)

• Hinweis auf bekannte Mängel oder bereits im Kaufvertrag geregelte Sachverhalte

Das Protokoll sollte von beiden Parteien unterschrieben werden und idealerweise direkt bei der Übergabe erstellt werden. Fotos als Anhang können bei der Dokumentation helfen – etwa bei Schäden oder kritischen Bereichen wie Heizungsanlagen oder Dachflächenfenstern.

2. Fristen: Wann findet die Übergabe statt?

Die Übergabe erfolgt in der Regel erst nach vollständigem Kaufpreiszahlungseingang, also nachdem der Notar die sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“ verschickt hat und der Käufer die Summe überwiesen hat. Diese Absicherung schützt den Verkäufer – niemand will sein Haus übergeben, bevor das Geld auf dem Konto ist.

Zwischen Kaufvertragsunterzeichnung und tatsächlicher Übergabe vergehen in Nürnberg meist 6 bis 10 Wochen, je nach Lage, Bankenabwicklung und Grundbuchamt. Die Übergabefrist selbst wird meist im Notarvertrag vereinbart. Üblich ist eine Formulierung wie:

„Die Übergabe der Immobilie erfolgt binnen zwei Wochen nach Kaufpreiszahlung.“

Es ist wichtig, dass beide Seiten frühzeitig miteinander kommunizieren, um den Termin abzustimmen. Käufer müssen ggf. Renovierungen planen oder einen Umzug organisieren, während Verkäufer ebenfalls oft eine neue Wohnsituation vorbereiten.

3. Zustand der Immobilie bei Übergabe: „besenrein“ – was heißt das?

Ein häufiger Begriff im Kaufvertrag ist die Übergabe in „besenreinem Zustand“. Doch was genau bedeutet das?

„Besenrein“ meint, dass die Immobilie grob gesäubert übergeben wird – also frei von Müll, persönlichen Gegenständen und groben Verschmutzungen. Es ist keine professionelle Reinigung notwendig, aber es sollten keine Spinnweben an der Decke oder Essensreste im Kühlschrank zurückbleiben.

Zur Übergabe gehören auch:

• Die vollständige Räumung von Dachboden, Keller, Garage, Schuppen etc.

• Die Entfernung von Einbauten, sofern nicht ausdrücklich im Vertrag übernommen

• Die Rückgabe aller Schlüssel und Zugangscodes

• Die Funktionstüchtigkeit haustechnischer Anlagen (Heizung, Strom, Wasser)

Wenn etwas nicht funktioniert oder nicht mehr vorhanden ist (z. B. eine defekte Gegensprechanlage oder fehlende Fernbedienung fürs Garagentor), sollte dies im Übergabeprotokoll vermerkt werden. Käufer haben bei arglistig verschwiegener Funktionsuntüchtigkeit unter Umständen Ansprüche auf Nachbesserung oder Minderung – auch bei vorherigem Haftungsausschluss.

Besonderheiten in Nürnberg

In Nürnberg ist wie in vielen bayerischen Städten die Nachfrage nach Immobilien hoch. Das führt häufig zu zügigen Kaufabwicklungen. Doch gerade deshalb ist es wichtig, dass bei der Übergabe keine Hektik aufkommt. Alte Häuser in Nürnberg – etwa in den Stadtteilen Gostenhof oder St. Peter – haben oft eine lange Geschichte und entsprechende Abnutzung. Hier ist eine besonders gründliche Dokumentation des Zustands entscheidend, um spätere Diskussionen über „versteckte Mängel“ zu vermeiden.

Auch bei Neubauten oder sanierten Eigentumswohnungen in Neubauquartieren wie dem Lichtenreuth-Areal gelten die gleichen Grundsätze: Eine klare Protokollierung und saubere Übergabe vermeiden Ärger.

Fazit: Gute Vorbereitung, klare Dokumentation, reibungsloser Übergang

Die Übergabe einer Immobilie ist der finale Schritt eines oft langen Verkaufsprozesses. Mit einem sauberen Protokoll, der Einhaltung vereinbarter Fristen und einer Immobilie im zugesicherten Zustand vermeiden Käufer und Verkäufer unnötige Konflikte. Besonders in einem dynamischen Markt wie in Nürnberg lohnt es sich, Zeit und Aufmerksamkeit in diesen letzten Schritt zu investieren – denn hier wird aus Papier Realität.