Thema Grundsteuerreform & steigende Kosten – wie sinnvoll ist der Verkauf?

Die Grundsteuerreform, steigende Betriebskosten und verschärfte energetische Anforderungen bringen viele Immobilienbesitzer ins Grübeln: Lohnt es sich überhaupt noch, die eigene Immobilie zu behalten – oder ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf?

Gerade in Städten wie Nürnberg, wo Eigentum über Jahrzehnte aufgebaut wurde, stellt sich diese Frage immer öfter – vor allem bei älteren Eigentümern, Erbengemeinschaften oder Besitzern von vermieteten Objekten mit Sanierungsbedarf. Klar ist: Die Belastungen steigen. Doch wie wirkt sich das konkret aus?

1. Grundsteuerreform – was auf Eigentümer zukommt

Die Grundsteuerreform ist beschlossene Sache. Ab 2025 wird in Bayern (nach dem sogenannten Flächenmodell) die neue Grundsteuer fällig – auf Basis von Grundstücksfläche und Wohn-/Nutzfläche, unabhängig vom tatsächlichen Verkehrswert.

Obwohl das Modell in Bayern als besonders einfach gilt, bedeutet es für viele Eigentümer trotzdem:

• spürbar höhere Steuerlast (v. a. bei größeren Grundstücken oder alten Gebäuden mit viel Fläche)

• jährliche Mehrkosten, die nicht immer auf Mieter umgelegt werden können

• mehr bürokratischer Aufwand

Beispiel: Ein älteres Einfamilienhaus in Nürnberg mit 160 m² Wohnfläche und großem Garten kann je nach Lage künftig mehrere hundert Euro mehr im Jahr kosten.

2. Steigende Nebenkosten und laufende Belastungen

Neben der Grundsteuer steigen auch andere Kostenfaktoren:

• Energiepreise bleiben langfristig hoch

• Versicherungen und Instandhaltungskosten ziehen an

• Sanierungspflichten (GEG, Heizungsmodernisierung) belasten Eigentümer zusätzlich

Viele ältere Gebäude, z. B. aus den 60er- bis 80er-Jahren, benötigen in den nächsten Jahren umfangreiche Maßnahmen, etwa:

• Austausch der Heizung (z. B. raus aus Öl oder Gas)

• Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke

• Fenstertausch, neue Elektrik, Bädermodernisierung

Die Investitionskosten dafür liegen oft zwischen 30.000 und 150.000 €, je nach Umfang und Zustand.

3. Besonders betroffen: Ältere Eigentümer & Erben

Wer die Immobilie seit Jahrzehnten besitzt, vielleicht selbst nutzt oder vermietet, merkt schnell:
Was früher „sorgloses Wohneigentum“ war, wird zunehmend zur finanziellen Herausforderung.

• Die Rente reicht oft nicht aus, um größere Sanierungen zu stemmen

• Die Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen belasten monatlich

• Der Erhalt der Immobilie erfordert aktive Entscheidungen und Investitionen

Gleichzeitig zeigt der Markt: Noch sind Immobilien gefragt, vor allem in guten Nürnberger Lagen. Das macht den Verkauf als Entlastung oder strategische Entscheidung immer interessanter.

4. Verkauf als Lösung – wann ist das sinnvoll?

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn:

die laufenden Kosten und Sanierungsaufwände Sie finanziell oder organisatorisch überfordern
Sie das Kapital lieber flexibel nutzen möchten (z. B. für Altersvorsorge, Reisen, Pflege, Unterstützung der Kinder)
Sie in eine barrierefreie oder kleinere Wohnung umziehen wollen
Sie Streit in Erbengemeinschaften vermeiden oder klären möchten
die Immobilie leer steht, sanierungsbedürftig ist oder keine Perspektive mehr bietet

Gerade bei älteren, unsanierten Objekten ist es sinnvoll, den Verkaufszeitpunkt nicht unnötig hinauszuzögern. Denn je stärker Sanierungsdruck und Auflagen steigen, desto schwerer wird die Vermittlung – und desto größer die Preisabschläge.

5. Welche Immobilien sich jetzt noch gut verkaufen lassen

Trotz Zinsen und Regulierung: Der Markt in Nürnberg ist stabil – aber selektiver geworden. Gut verkaufen lassen sich derzeit:

• freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen

• saniertes oder modernisiertes Wohneigentum mit Energieklasse A–C

• Eigentumswohnungen mit Balkon, Stellplatz und guter Anbindung

• solide Kapitalanlageobjekte mit guter Miete und Potenzial

Weniger gefragt sind Immobilien mit hohem Sanierungsstau, schlechter Energieklasse (G oder H), und ohne Entwicklungsperspektive.

Fazit: Prüfen – rechnen – entscheiden

Die Kombination aus Grundsteuerreform, steigenden Kosten und Modernisierungspflichten bringt viele Eigentümer in eine neue Verantwortung. Die entscheidende Frage lautet nicht nur „Was ist meine Immobilie wert?“, sondern auch:
Was kostet mich der Erhalt – und was bringt mir ein Verkauf?

Wer frühzeitig prüft, hat Gestaltungsspielraum
Wer zu lange zögert, verliert unter Umständen an Marktwert
Wer verkaufen möchte, sollte sich professionell beraten lassen, um keine Chancen zu verschenken

Fazit: Der Verkauf kann gerade jetzt eine sinnvolle, wirtschaftlich kluge Entscheidung sein – bevor Kosten aus dem Ruder laufen oder Investitionen nicht mehr rentabel sind