Selbst genutzt oder vermietet? Warum das den Unterschied bei der Steuerlast macht.

Wer eine Immobilie in Nürnberg verkauft, stellt sich häufig die Frage: „Wie viel Steuern muss ich eigentlich zahlen?“ Dabei spielt eine zentrale Rolle, ob die Immobilie selbst genutzt wurde oder ob sie vermietet war. Diese Unterscheidung kann über hohe Steuerzahlungen oder völlige Steuerfreiheit entscheiden.

In diesem Beitrag erkläre ich Ihnen, warum die Nutzung Ihrer Immobilie den Unterschied bei der Steuerlast macht – und was Sie speziell in Nürnberg beachten sollten.

1. Die Spekulationssteuer – ein kurzer Überblick

Die sogenannte Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen. Dabei wird der Gewinn aus dem Verkauf Ihrem Einkommen hinzugerechnet und entsprechend Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert.

Doch es gibt wichtige Ausnahmen, die mit der Nutzung der Immobilie zusammenhängen.

2. Selbstgenutzte Immobilien: Steuerfreiheit durch Eigennutzung

Wenn Sie Ihre Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben, ist der Verkauf steuerfrei – unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie besessen haben.

Diese Regelung soll verhindern, dass Eigennutzer wegen eines Hausverkaufs steuerlich belastet werden.

3. Vermietete Immobilien: Steuerpflicht bei Gewinn

Im Gegensatz dazu gilt bei vermieteten Immobilien:

• Wird die Immobilie innerhalb der 10-Jahres-Frist verkauft, ist der erzielte Gewinn steuerpflichtig.

• Die Spekulationssteuer fällt an, da Sie mit der Immobilie ein Investment getätigt haben.

4. Teilweise Eigennutzung – was nun?

Manche Eigentümer nutzen eine Immobilie teilweise selbst (z. B. Einliegerwohnung) und vermieten den Rest. In diesen Fällen wird die Steuerpflicht oft anteilig berechnet.

Hier empfiehlt sich eine genaue Dokumentation der Wohn- und Vermietungszeiten sowie eine individuelle steuerliche Beratung.

5. Spezifika des Nürnberger Immobilienmarktes

In Nürnberg, wo die Immobilienpreise in beliebten Vierteln stark steigen, sind die Unterschiede in der Steuerlast besonders spürbar:

• Wer in aufstrebenden Stadtteilen wie Gostenhof oder St. Johannis vermietet, muss beim schnellen Verkauf mit Spekulationssteuer rechnen.

• Selbstnutzer profitieren von der Steuerfreiheit, selbst wenn der Wert stark gestiegen ist.

Fazit: Nutzung entscheidet über Steuerlast

Ob Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie in Nürnberg Steuern zahlen müssen, hängt maßgeblich von der Nutzung ab:

• Selbst genutzt → meist steuerfrei

• Vermietet → meist steuerpflichtig bei Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren

Nutzen Sie diese Regelung zu Ihrem Vorteil und planen Sie Ihren Verkauf entsprechend. So können Sie Ihre Steuerlast optimieren und böse Überraschungen vermeiden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.