Sachwertverfahren: Wann der Wert der Immobilie anhand der Baukosten in Nürnberg zählt

Die Bewertung von Immobilien erfolgt in Deutschland nach verschiedenen Verfahren – je nach Objektart und Zweck. Neben dem Vergleichswertverfahren und dem Ertragswertverfahren spielt das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle, insbesondere bei Immobilien, für die keine ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsdaten vorliegen.

In diesem Beitrag erkläre ich, wann und wie das Sachwertverfahren in Nürnberg zur Immobilienbewertung eingesetzt wird und welche Besonderheiten Sie kennen sollten.

1. Was ist das Sachwertverfahren?

Das Sachwertverfahren bewertet eine Immobilie primär anhand der Herstellungskosten bzw. aktuellen Baukosten für ein vergleichbares Gebäude – abzüglich der Alterswertminderung – zuzüglich des Bodenwerts. Es berücksichtigt also, was es kosten würde, die Immobilie heute neu zu errichten.

2. Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

• Bei Eigentumswohnungen, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten vorliegen.

• Bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder individuellen Objekten ohne klare Marktreferenz.

• Bei sonderimmobilien wie Pflegeheimen, Schulen oder anderen speziellen Gebäuden.

• Wenn das Gebäude neu oder neuwertig ist und der Marktwert schwer vergleichbar ist.

3. Die Berechnung des Sachwerts in Nürnberg

a) Bodenwert ermitteln

• Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt – meist anhand von Bodenrichtwerten der Stadt Nürnberg.

• Lage, Größe und Nutzung spielen eine Rolle.

b) Herstellungskosten ermitteln

• Aktuelle Baukosten für das Gebäude werden herangezogen.

• Differenzierte Kosten je nach Bauart, Ausstattung und Qualität.

c) Alterswertminderung berücksichtigen

• Je nach Alter und Zustand des Gebäudes wird eine Wertminderung abgezogen.

• Beispiel: Ein 20 Jahre altes Gebäude ist nicht so viel wert wie ein Neubau.

d) Zusammenrechnung

• Bodenwert + Sachwert des Gebäudes = Gesamt-Sachwert der Immobilie.

4. Besonderheiten auf dem Nürnberger Immobilienmarkt

• Bodenrichtwerte in Nürnberg variieren stark je nach Stadtteil, z. B. hohe Werte in Innenstadtlagen und niedrigere in Randgebieten.

• Baustandards und Baukosten können durch regionale Bauunternehmen unterschiedlich ausfallen.

• Denkmalschutz und besondere Bauvorschriften beeinflussen die Herstellungskosten.

5. Vorteile des Sachwertverfahrens

• Transparente Berechnung anhand nachvollziehbarer Kosten.

• Gut geeignet für Immobilien ohne oder mit wenigen Vergleichsdaten.

• Wichtig bei Neubauten oder Spezialimmobilien.

6. Grenzen und Herausforderungen

• Marktrelevanz: Das Verfahren berücksichtigt nur bedingt die Nachfrage und den Marktpreis.

• Marktschwankungen und Lagefaktoren werden nur indirekt berücksichtigt.

• Schwierig bei älteren Gebäuden, da die Alterswertminderung schwer zu beziffern ist.

7. Fazit: Das Sachwertverfahren ist ein wichtiges Instrument – aber nur eines von mehreren

In Nürnberg ist das Sachwertverfahren vor allem dann sinnvoll, wenn keine oder wenige Vergleichs- und Ertragswerte vorliegen. Es liefert eine objektive Grundlage, ersetzt aber nicht die Berücksichtigung des Marktes und der Lage. Für eine realistische Bewertung empfiehlt sich daher oft eine Kombination mit anderen Verfahren.