Problemimmobilien in Nürnberg: Diese Merkmale erkennen Sie schon im Exposé

Nicht jede Immobilie hält, was das Inserat verspricht – das gilt auch für den Nürnberger Immobilienmarkt. Egal ob Wohnung in Gostenhof, Reihenhaus in Langwasser oder Altbau in der Südstadt: Schon beim ersten Blick ins Exposé lassen sich Hinweise erkennen, ob es sich möglicherweise um eine Problemimmobilie handelt. Solche Objekte sind oft schwer vermittelbar, überteuert oder mit versteckten Mängeln behaftet. Wer frühzeitig auf Warnsignale achtet, spart sich Enttäuschung, Zeit – und oft bares Geld.

In diesem Beitrag zeigen wir, welche Anzeichen im Exposé auf Probleme hinweisen können, was hinter diesen Merkmalen steckt – und wie Sie in Nürnberg besonders wachsam bleiben.

1. Vage oder übertrieben werbliche Sprache

Wenn ein Exposé mit Phrasen wie „liebenswerte Immobilie mit Potenzial“ oder „individuelle Raumgestaltung möglich“ wirbt, sollten Sie genau hinschauen. Oft verbergen sich hinter solchen Formulierungen Mängel oder ein stark renovierungsbedürftiger Zustand.

🟠 Beispiel aus Nürnberg:
„Ideal für kreative Selbstverwirklicher“ kann heißen: Der Grundriss ist verwinkelt, die Räume klein oder nicht nutzbar ohne Umbau.

2. Keine oder nur wenige Innenfotos

Gibt es vom Objekt nur Außenaufnahmen oder lediglich ein Bild vom Eingangsbereich? Dann liegt oft ein Grund vor – etwa renovierungsbedürftige Räume, Schimmelbefall oder schlechte Lichtverhältnisse.

🟠 Typisch bei Altbauten in St. Leonhard oder Gostenhof, wo manches Objekt noch im unsanierten Zustand angeboten wird.

3. Unklare Angaben zur Wohnfläche oder Zimmeraufteilung

Wenn Quadratmeterangaben fehlen oder nur pauschal genannt werden („ca. 85 m²“), kann das auf Unsicherheit oder Unstimmigkeiten hinweisen – z. B. bei nachträglich ausgebauten Flächen, die nicht genehmigt sind.

🟠 Vorsicht bei Dachgeschosswohnungen in älteren Gebäuden, etwa in der Nordstadt: Hier ist die Fläche unter der Dachschräge oft nur teilweise anrechenbar.

4. Extrem niedriger Kaufpreis für die Lage

Ein Preis, der deutlich unter dem Durchschnitt des Stadtteils liegt, ist selten ein Schnäppchen – sondern eher ein Warnsignal. Gründe können sein: hoher Sanierungsbedarf, Altlasten im Boden, rechtliche Probleme oder schwierige Mieterstruktur.

🟠 Beispiel:
Eine Eigentumswohnung in St. Johannis für unter 3.000 €/m²? Klingt gut – ist aber wahrscheinlich renovierungsbedürftig, im Erdgeschoss ohne Licht oder mit Erbpacht verbunden.

5. Angaben zur Heizung oder Energieklasse fehlen

Fehlt der Energieausweis oder wird dieser nur am Rande erwähnt, ist Vorsicht geboten. Besonders bei älteren Immobilien mit Ölheizung oder ohne Dämmung kann das später teure Sanierungspflichten bedeuten.

🟠 Tipp für Nürnberg:
In Stadtteilen mit älterem Gebäudebestand (z. B. Bärenschanze, Galgenhof) ist die energetische Qualität entscheidend für die Kaufentscheidung und Finanzierung.

6. Mietertrag im Vordergrund

Wenn das Exposé stark auf den Mietertrag und die Rendite fokussiert ist – aber kaum etwas zum Zustand der Immobilie oder zur Mieterschaft gesagt wird –, könnte es sich um ein schwieriges Mietverhältnis oder ein unterbewertetes Objekt handeln.

🟠 Typisch für Angebote in der Südstadt oder Langwasser, wo einzelne Wohnungen mit Altmietern verkauft werden, die nur schwer kündbar sind.

7. Kein Grundriss oder unleserliche Skizze

Ein fehlender oder unübersichtlicher Grundriss kann auf schlechte Raumaufteilung oder rechtliche Unsicherheiten hindeuten – etwa bei An- oder Ausbauten, die nicht genehmigt sind.

🟠 Achten Sie auf unklare Raumbezeichnungen: „Abstellraum“ könnte z. B. ein fensterloser ehemaliger Wohnraum sein.

Fazit: Wachsam lesen – besonders in Nürnberg

Der Nürnberger Immobilienmarkt ist aktiv, aber auch kleinteilig. Ein Exposé, das lückenhaft, unklar oder übermäßig werblich ist, sollte Käuferinnen und Käufer stutzig machen. Seriöse Angebote sind transparent, mit ehrlichen Fotos, klaren Angaben zur Fläche, Heizung und rechtlichen Situation.

Wenn Sie unsicher sind, holen Sie sich eine zweite Meinung – etwa von einem regionalen Gutachter oder Makler mit Erfahrung in Nürnbergs Stadtteilen.