Mehr als drei Immobilien in Nürnberg verkauft? Dann wird’s steuerlich heikel

In einem aufstrebenden Markt wie Nürnberg kann der Verkauf mehrerer Immobilien innerhalb weniger Jahre äußerst lukrativ sein. Doch was viele nicht wissen: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft, gerät schnell ins Visier des Finanzamts – und das kann steuerlich teuer werden.

In diesem Beitrag erfahren Sie, warum ab dem vierten Verkauf die private Grenze überschritten ist, wann Sie als gewerblicher Grundstückshändler gelten – und was das konkret für Ihre Steuerlast bedeutet.

Die 3-Objekt-Grenze: Was steckt dahinter?

Die sogenannte 3-Objekt-Grenze ist keine gesetzlich festgeschriebene Vorschrift, sondern eine vom Bundesfinanzhof entwickelte Faustregel. Sie besagt:

Wer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung wieder verkauft, betreibt vermutlich gewerblichen Grundstückshandel.

Das bedeutet: Verkaufen Sie ein viertes Objekt innerhalb dieses Zeitraums, geht das Finanzamt automatisch von einer gewerblichen Tätigkeit aus – selbst wenn Sie keine Firma gegründet oder ein Gewerbe angemeldet haben.

Was zählt als „Objekt“?

Wichtig ist: Als eigenständiges Objekt zählt jede rechtlich und wirtschaftlich selbstständige Einheit. Dazu gehören beispielsweise:

• Eigentumswohnungen

• Einfamilienhäuser

• Baugrundstücke

• Reihenhäuser

• Doppelhaushälften

Auch ein Haus mit zwei separaten Wohnungen kann als zwei Objekte gewertet werden – etwa dann, wenn sie getrennt verkauft werden.

Und was passiert beim vierten Verkauf?

Ab dem vierten Objekt innerhalb von fünf Jahren sind die Konsequenzen gravierend:

1. Einkommensteuer auf den Gewinn

Der erzielte Verkaufsgewinn wird als gewerblicher Gewinn gewertet – unabhängig davon, wie lange Sie die Immobilie gehalten haben. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren entfällt.

2. Gewerbesteuerpflicht

Zusätzlich zur Einkommensteuer wird Gewerbesteuer fällig. In Nürnberg liegt der Gewerbesteuerhebesatz bei ca. 470 %. Das bedeutet: Der Fiskus greift noch einmal deutlich zu.

3. Kein steuerfreier Verkauf möglich

Selbst wenn Sie eine Wohnung 15 Jahre gehalten haben, bleibt der Verkauf nicht automatisch steuerfrei, wenn Sie die 3-Objekt-Grenze überschreiten. Gewerblicher Handel macht jede Veräußerung steuerpflichtig – egal wie alt das Objekt ist.

Rückwirkende Einstufung: Gefahr für vergangene Verkäufe

Besonders heikel: Wenn das Finanzamt den gewerblichen Grundstückshandel feststellt, kann es rückwirkend alle Verkäufe innerhalb der 5-Jahres-Spanne als gewerblich einstufen – nicht nur den vierten. Das bedeutet:

• Nachträgliche Steuerforderungen

• Verzugszinsen

• Eventuell Strafzuschläge bei fehlerhafter Deklaration

Deshalb ist es wichtig, Ihre Verkaufsaktivitäten rechtzeitig steuerlich prüfen zu lassen – bevor es zu spät ist.

Was Sie tun können

✔ Verkauf vorausschauend planen

Vermeiden Sie es, ohne Strategie mehrere Immobilien in kurzer Zeit zu verkaufen. Schon ein viertes Objekt innerhalb von fünf Jahren kann alles kippen.

✔ Frühzeitig steuerlichen Rat einholen

Wenn Sie planen, mehrere Immobilien in Nürnberg zu verkaufen – besonders in aufwertenden Vierteln wie Gostenhof, St. Johannis oder Mögeldorf – lassen Sie sich frühzeitig beraten. So können Sie rechtzeitig zwischen Privatvermögen und gewerblicher Tätigkeit abgrenzen.

✔ Struktur prüfen

Wer aktiv handelt, sollte unter Umständen über die Gründung einer GmbH oder einer anderen Rechtsform nachdenken. So lassen sich gewerbliche Aktivitäten klar trennen – und steuerlich sauber gestalten.

Fazit

Die 3-Objekt-Grenze ist kein Mythos – sie ist Realität, auch in Nürnberg. Wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen, riskieren Sie die Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler, mit allen steuerlichen Konsequenzen: höhere Steuern, mehr Bürokratie und teils rückwirkende Belastungen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.