Langjährige Mietverhältnisse in Nürnbergs Altbauvierteln: Chancen und Risiken beim Verkauf

Die Altbauviertel Nürnbergs – ob in Gostenhof, St. Johannis, der Nordstadt oder der Südstadt – sind bei Mietern wie Käufern gleichermaßen begehrt. Der charmante Gründerzeitstil, zentrale Lagen und das gewachsene Stadtbild machen diese Quartiere besonders attraktiv. Wer als Eigentümer in einem solchen Viertel eine vermietete Immobilie besitzt, verfügt ohne Zweifel über ein begehrtes Gut. Doch genau hier liegt auch die Herausforderung: Viele dieser Immobilien sind seit Jahrzehnten in Familienhand und ebenso lange an denselben Mieter vergeben. Solche langjährigen Mietverhältnisse bergen beim Verkauf besondere Chancen – aber auch erhebliche Risiken.

In diesem Beitrag beleuchten wir, worauf Eigentümer achten sollten, wenn sie ein Objekt mit langjährigem Mietverhältnis in Nürnbergs Altbauvierteln verkaufen möchten – und wie sie die Situation realistisch einschätzen und strategisch nutzen können.

Der Altbau: Zwischen Charme, Sanierungsbedarf und Mietbindung

Die Altbauwohnungen Nürnbergs stehen für hohe Decken, Parkettböden, Kassettentüren und teilweise stuckverzierte Fassaden. Viele dieser Häuser wurden Anfang des 20. Jahrhunderts erbaut und prägen das Stadtbild bis heute. Wer eine solche Immobilie besitzt, besitzt ein Stück Stadtgeschichte – doch damit geht auch Verantwortung einher.

Typisch für solche Altbauten sind:

• Langjährige Mieter, häufig älteren Jahrgangs

• Günstige Mieten, die nie oder nur selten angepasst wurden

• Mietverhältnisse, die seit 20, 30 oder mehr Jahren bestehen

• Eher konservative Mietverträge, oft ohne Staffelmieten oder Indexanpassungen

• Teilweise Modernisierungsstau, vor allem bei Elektrik, Bädern, Fenstern oder Heizungen

Diese Kombination ist beim Verkauf Fluch und Segen zugleich.

Chancen beim Verkauf langjährig vermieteter Altbauwohnungen

1. Attraktive Lage, attraktives Objekt

Altbauwohnungen in Nürnbergs Innenstadtlagen sind sehr begehrt. Auch bei vermieteten Objekten zählt die Lage – und hier punkten Stadtteile wie Gostenhof, St. Johannis oder die Nordstadt. Wer eine solche Wohnung verkaufen möchte, trifft auf eine große Nachfrage – insbesondere bei Kapitalanlegern, die auf langfristige Werthaltigkeit setzen.

2. Zuverlässige Mieter als Verkaufsargument

Ein Mieter, der seit Jahrzehnten zuverlässig zahlt, wirkt auf viele Investoren beruhigend. In einem Marktumfeld, das zunehmend von Unsicherheit geprägt ist, sind Beständigkeit und Zahlungssicherheit attraktive Verkaufsargumente – sofern der Mieter tatsächlich problemlos ist.

3. Potenzial zur Wertsteigerung

Viele Käufer erkennen das ungenutzte Potenzial einer unterbewirtschafteten Immobilie. Sie kalkulieren zukünftige Mietsteigerungen, energetische Sanierungen oder mittelfristige Umnutzungen mit ein – und sind bereit, dafür zu investieren, wenn das Zahlenwerk stimmt.

Risiken und Herausforderungen beim Verkauf

1. Stark unterdurchschnittliche Mieten

In vielen Fällen liegen die Mieten in Altbauwohnungen mit langjährigen Mietverhältnissen deutlich unter dem Mietspiegel. Das schmälert die Rendite und erschwert die Refinanzierung – gerade bei heutigen Zinsen. Investoren werden das in ihrer Preisberechnung berücksichtigen und häufig deutliche Abschläge fordern.

2. Geringer Spielraum für Mieterhöhungen

Selbst wenn die Miete objektiv zu niedrig ist, lässt sie sich nicht beliebig anpassen. In Nürnberg dürfen Mieten in bestehenden Verträgen nur um maximal 15 % innerhalb von drei Jahren erhöht werden – und das auch nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei sehr alten Mietverträgen ist der Spielraum oft minimal.

3. Kündigungsschutz bei Eigenbedarf

Wer hofft, das Objekt an Selbstnutzer zu verkaufen, steht vor einer Hürde: Bei langjährigen Mietern gelten teils verlängerte Kündigungsfristen. Besonders ältere oder schutzbedürftige Mieter genießen zusätzlichen Kündigungsschutz. Eine Eigenbedarfskündigung kann sich damit über Jahre hinziehen oder gar unmöglich sein.

4. Modernisierungs- und Sanierungsbedarf

Altbauten mit alten Mietern wurden oft nur notdürftig instand gehalten. Für den Käufer können hohe Folgekosten entstehen – etwa für Heizungstausch, Dämmung, Fenster, Elektrik oder Wasserleitungen. Diese Risiken werden in den Preis eingepreist oder führen dazu, dass Käufer abspringen.

5. Emotionale Komponente

Langjährige Mietverhältnisse sind häufig emotional geprägt – sei es durch persönliche Bindungen, familiäre Nähe oder schlicht durch die lange gemeinsame Geschichte. Ein Verkaufsprozess kann für alle Beteiligten belastend sein, insbesondere wenn sich der Mieter bedroht fühlt oder der Verdacht entsteht, es gehe letztlich um Verdrängung.

Was Eigentümer konkret tun können

1. Realistische Bewertung einholen

Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Fachmann bewerten – unter Berücksichtigung der Miethöhe, der technischen Substanz und der Marktlage in genau Ihrem Viertel. Eine reine Online-Bewertung reicht hier nicht aus. Je genauer Sie wissen, wo Sie stehen, desto besser können Sie argumentieren und verhandeln.

2. Transparenz gegenüber Käufern schaffen

Bereiten Sie sämtliche Unterlagen sorgfältig vor: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Instandhaltungsnachweise. Seien Sie offen über den Zustand des Gebäudes und die Historie des Mietverhältnisses. Das schafft Vertrauen.

3. Kommunikation mit dem Mieter suchen

Auch wenn der Mieter nicht über den Verkauf entscheidet, kann ein kooperatives Verhältnis den Prozess enorm erleichtern. Informieren Sie frühzeitig, vermeiden Sie Konfrontation und prüfen Sie auch, ob der Mieter Interesse an einem Kauf hat. Manche langjährigen Mieter möchten ihre Wohnung übernehmen – sei es zur Selbstnutzung oder um den Verbleib in vertrauter Umgebung zu sichern.

4. Verkauf gezielt an Kapitalanleger ausrichten

Die ideale Zielgruppe sind meist Investoren mit langfristigem Horizont. Für diese zählen vor allem solide Lage, stabile Mieteinnahmen und Entwicklungspotenzial. Bereiten Sie Exposés mit Fokus auf wirtschaftliche Kennzahlen vor – inklusive möglicher Wertsteigerungen durch Modernisierung oder Nachverdichtung.

Fazit: Mit Fingerspitzengefühl und Strategie verkaufen

Ein langjährig vermietetes Altbauobjekt in Nürnberg ist kein Selbstläufer – aber eine spannende Gelegenheit, wenn der Verkauf richtig vorbereitet wird. Eigentümer sollten sich darüber im Klaren sein, dass emotionale Bindungen, soziale Verantwortung und wirtschaftliche Ziele miteinander in Einklang gebracht werden müssen.

Langjährige Mietverhältnisse in Nürnbergs Altbauvierteln sind nicht nur Verträge auf Papier – sie spiegeln auch ein Stück Stadtgeschichte wider. Wer den richtigen Käufer findet, transparent kommuniziert und die Immobilie mit Augenmaß bewertet, kann auch in komplexen Fällen einen erfolgreichen Verkauf erzielen – fair für beide Seiten.