Immobilienverkauf als GmbH oder Einzelunternehmer: Was gilt steuerlich in Nürnberg?

Wer Immobilien in Nürnberg nicht nur privat, sondern gewerblich oder unternehmerisch hält, stellt sich irgendwann die Frage:
„Was ist steuerlich günstiger – der Verkauf über eine GmbH oder als Einzelunternehmer?“
Die richtige Struktur kann beim Verkauf einer Immobilie enorme steuerliche Auswirkungen haben – sowohl auf die Gewinnbesteuerung als auch auf Ihre persönliche Steuerlast.

In diesem Beitrag klären wir, worauf es steuerlich ankommt, wenn Sie als GmbH oder Einzelunternehmer in Nürnberg Immobilien verkaufen – und welche Strategie sich wann lohnt.

1. Grundsätzliches: Private vs. gewerbliche Veräußerung

Zunächst muss man unterscheiden, ob eine Immobilie privat oder gewerblich verkauft wird:

• Privatverkauf: z. B. eigene Wohnung, selbst genutztes Haus – hier gelten Spekulationsfristen und Sonderregeln (z. B. Steuerfreiheit nach 10 Jahren).

• Gewerblicher Verkauf: z. B. als Teil eines Immobilienhandels oder durch eine Kapitalgesellschaft (z. B. GmbH).

Sobald Sie regelmäßig Immobilien kaufen und verkaufen, kann das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen – mit anderen steuerlichen Spielregeln.

2. Immobilienverkauf durch eine GmbH

Vorteile:

• Körperschaftsteuer statt Einkommensteuer: Eine GmbH zahlt auf Gewinne derzeit 15 % Körperschaftsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag, also effektiv ca. 15,825 % – deutlich weniger als der Spitzensteuersatz bei Privatpersonen.

• Steuer auf Gewinn, nicht auf Umsatz: Es wird nur der echte Veräußerungsgewinn besteuert.

• Reinvestitionen sind leichter möglich – das Kapital bleibt in der GmbH und kann für neue Projekte verwendet werden.

Nachteile:

• Keine Steuerfreiheit nach 10 Jahren – jeder Verkauf ist steuerpflichtig.

• Zusätzliche Steuer bei Ausschüttung an Gesellschafter: Wenn Sie sich den Gewinn privat auszahlen, fällt zusätzlich Kapitalertragsteuer (25 % zzgl. Soli) oder Einkommensteuer an.

• Höherer Verwaltungsaufwand: Buchhaltung, Jahresabschlüsse, Bilanzierungspflicht.

Fazit:

Ideal für größere Immobilienbestände oder laufenden Immobilienhandel, bei dem Gewinne im Unternehmen verbleiben sollen.

3. Immobilienverkauf als Einzelunternehmer

Vorteile:

• Volle Steuerfreiheit nach Ablauf der 10-Jahres-Frist, wenn die Immobilie zum Privatvermögen zählt.

• Gewinn fließt direkt an Sie – keine Ausschüttungsbesteuerung wie bei der GmbH.

• Weniger Verwaltungsaufwand, keine Bilanzpflicht bei Kleinunternehmen.

Nachteile:

• Einkommensteuer auf den gesamten Gewinn: Der Gewinn aus dem Verkauf wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz (bis zu 45 %) versteuert, sofern keine Spekulationsfreiheit greift.

• Keine Trennung von Betriebs- und Privatvermögen, was zu steuerlichen Risiken führen kann.

• Gewerbesteuer, falls Immobilien im Betriebsvermögen liegen oder eine gewerbliche Tätigkeit vorliegt.

Wichtig:

Verkaufen Sie als Einzelunternehmer innerhalb der „3-Objekt-Grenze“ (nicht mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren), gelten Sie in der Regel nicht als gewerblicher Händler. Ab dem 4. Objekt wird es kritisch – das kann zur gewerblichen Einstufung führen.

4. Besondere Aspekte für Nürnberg

In Nürnberg spielt neben der Steuerfrage auch der Markt eine Rolle:

• Wertsteigerungen in beliebten Stadtteilen (z. B. Gostenhof, St. Johannis, Südstadt) machen den Verkauf lukrativ, aber auch steuerlich brisant.

• Entwicklungsprojekte oder Sanierungen über eine GmbH können steuerlich interessant sein, wenn Gewinne im Unternehmen bleiben sollen.

• Wer z. B. als Bauträger oder Projektentwickler auftritt, kommt um eine GmbH-Struktur kaum herum.

5. Wann lohnt sich was?

Ob der Verkauf über eine GmbH oder als Einzelunternehmer steuerlich sinnvoller ist, hängt stark von Ihrer konkreten Situation ab.

Wenn Sie eine Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz haben und bislang privat gehalten haben, ist der Verkauf als Einzelperson meist die bessere Wahl – denn in diesem Fall können Sie den Gewinn komplett steuerfrei realisieren. Das ist ein großer Vorteil gegenüber der GmbH, bei der der Verkauf grundsätzlich immer steuerpflichtig ist, unabhängig von der Haltedauer.

Auch wenn Sie nur gelegentlich Immobilien verkaufen – etwa einmal alle paar Jahre – ist die Einzelunternehmer- oder private Variante meist ausreichend und steuerlich günstiger. Hier profitieren Sie nicht nur von der Spekulationsfrist, sondern auch von geringeren bürokratischen Hürden und weniger laufendem Verwaltungsaufwand.

Anders sieht es aus, wenn Sie mehrere Objekte im Bestand haben oder regelmäßig mit Immobilien handeln. In solchen Fällen kann das Finanzamt Ihre Tätigkeit schnell als gewerblich einstufen. Dann ist eine GmbH-Struktur häufig sinnvoller, weil sie klare Trennung von Privat- und Betriebsvermögen bietet und die steuerliche Belastung auf Unternehmensebene oft niedriger ist – zumindest solange die Gewinne nicht privat entnommen werden.

Ein weiterer Aspekt ist, ob Sie die erzielten Gewinne privat benötigen oder reinvestieren möchten. Möchten Sie das Geld direkt verwenden (z. B. für private Zwecke oder andere Investitionen), ist der Verkauf als Einzelperson einfacher, da keine zusätzliche Besteuerung durch Gewinnausschüttung anfällt. Wenn Sie dagegen vorhaben, die Erlöse direkt in neue Projekte oder Objekte zu stecken, kann es sinnvoll sein, die Gewinne in der GmbH zu belassen, um steuerlich effizienter weiterzuarbeiten.

Kurz gesagt:
Wenn Sie privat verkaufen, lange gehalten haben oder nur gelegentlich verkaufen, ist die Einzelunternehmer-Variante häufig vorteilhafter. Wenn Sie jedoch gewerblich agieren, mehrere Objekte entwickeln oder die Gewinne im Unternehmen halten wollen, ist die GmbH die durchdachtere Lösung.

Fazit

Ob Sie eine Immobilie in Nürnberg über eine GmbH oder als Einzelunternehmer verkaufen sollten, hängt von Ihrer individuellen Strategie ab:

• Für Privatpersonen mit langfristigem Besitz ist der Verkauf als Einzelperson oft steuerlich vorteilhafter – insbesondere wegen der 10-Jahres-Regel.

• Für Profis, Entwickler oder Investoren, die regelmäßig kaufen und verkaufen oder Gewinne im Unternehmen lassen möchten, ist die GmbH klar im Vorteil.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.