Immobilienverkauf & Abgeltungsteuer – was viele in Nürnberg falsch verstehen

Wenn es um den Verkauf von Immobilien geht, hört man immer wieder Begriffe wie „Kapitalertragsteuer“, „Spekulationssteuer“ oder „Abgeltungsteuer“. Gerade in Nürnberg, wo Immobilien seit Jahren an Wert gewinnen, wollen viele Eigentümer wissen:
Muss ich beim Verkauf wirklich die Abgeltungsteuer zahlen?

Die kurze Antwort: Nein, in den meisten Fällen greift beim Immobilienverkauf keine Abgeltungsteuer.
Aber: Viele Eigentümer verstehen die Begriffe falsch – und verschenken dadurch Chancen oder geraten unnötig in Panik.

Dieser Beitrag räumt mit den häufigsten Irrtümern auf – und erklärt, was steuerlich wirklich zählt, wenn Sie in Nürnberg eine Immobilie verkaufen.

1. Was ist die Abgeltungsteuer überhaupt?

Die Abgeltungsteuer ist eine spezielle Form der Einkommensteuer, die auf Kapitalerträge erhoben wird – also z. B. auf:

• Zinsen

• Dividenden

• Gewinne aus Aktien- und Fondsverkäufen

Der Steuersatz liegt pauschal bei 25 %, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer. Sie wird in der Regel automatisch von der Bank einbehalten.

🔴 Aber wichtig:

Immobilienverkäufe unterliegen grundsätzlich nicht der Abgeltungsteuer.

2. Welche Steuer beim Immobilienverkauf wirklich zählt: Die Spekulationssteuer

Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft (und sie nicht selbst genutzt hat), zahlt Einkommensteuer auf den Gewinn. Das nennt man im Alltag oft „Spekulationssteuer“, offiziell ist es § 23 EStG – privates Veräußerungsgeschäft.

Diese Steuer richtet sich nicht nach einem pauschalen Satz wie die Abgeltungsteuer, sondern nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz – dieser kann zwischen 14 % und 45 % liegen.

3. Warum die Verwechslung problematisch ist

Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise:

„Ich verkaufe meine Wohnung und zahle dann 25 % Abgeltungsteuer – das ist ja gar nicht so schlimm.“

Das ist ein Trugschluss – denn:

• Immobilienverkäufe unterliegen dem persönlichen Einkommensteuersatz (nicht pauschal 25 %)

• Wer gut verdient, zahlt schnell 35–45 % auf den Gewinn

• Die Abgeltungsteuer gilt nur für Wertpapiere und Geldanlagen, nicht für „Betongold“

Falsche Annahmen können dazu führen, dass Verkäufer ihren Gewinn stark überschätzen – und nachher mit einer saftigen Steuernachzahlung überrascht werden.

4. Wann wirklich keine Steuer anfällt

Ein Immobilienverkauf ist steuerfrei, wenn:

• Die Spekulationsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist (z. B. Kauf 2014, Verkauf 2025)

• Sie die Immobilie selbst genutzt haben im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren

Dann fällt gar keine Steuer auf den Gewinn an – weder Abgeltungsteuer noch Einkommensteuer.

5. Sonderfall: Immobilien im Betriebsvermögen oder über GmbH

Wenn Sie Immobilien über eine GmbH oder als Teil Ihres Betriebsvermögens verkaufen, gelten andere Regeln. Dann können auch Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer anfallen – aber auch hier ist die Abgeltungsteuer nicht das maßgebliche Instrument.

Fazit: Abgeltungsteuer ist nicht das Problem – aber gefährlich, wenn man sie falsch einordnet

Wenn Sie in Nürnberg eine Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich nicht von falschen Begriffen in die Irre führen lassen. Die Abgeltungsteuer spielt dabei keine Rolle – entscheidend ist, ob Sie die Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung erfüllen.

Ihr persönlicher Steuersatz ist bei Spekulationsgeschäften der entscheidende Faktor. Und der kann – je nach Einkommen – viel höher ausfallen als die vermeintlich „harmlose“ 25 %-Abgeltungsteuer.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.