Immobilienbewertung in Nürnberg: Vergleichswertverfahren vs. Ertragswertverfahren – was zählt?
Wer den Wert einer Immobilie in Nürnberg bestimmen möchte, stößt oft auf verschiedene Bewertungsmethoden. Besonders zwei Verfahren sind dabei zentral: das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren. Doch welches Verfahren ist für welchen Immobilientyp geeignet? Und wie wirken sich die Besonderheiten des Nürnberger Immobilienmarktes darauf aus?
In diesem Beitrag erläutere ich die Unterschiede, Stärken und Grenzen beider Verfahren – und wann welches Verfahren in Nürnberg sinnvoll ist.
1. Das Vergleichswertverfahren – ideal für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip: Der Wert einer Immobilie wird anhand der Verkaufspreise vergleichbarer Objekte ermittelt.
Wie funktioniert es?
Es werden tatsächlich erzielte Verkaufspreise von ähnlichen Immobilien in derselben oder sehr ähnlichen Lage herangezogen.
Faktoren wie Größe, Baujahr, Ausstattung und Zustand fließen in die Bewertung ein.
Die Daten werden statistisch ausgewertet, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln.
Warum ist es in Nürnberg wichtig?
Nürnberg hat sehr unterschiedliche Mikrolagen – ein Vergleich mit ähnlichen Immobilien im gleichen Stadtteil ist entscheidend.
Gerade in beliebten Vierteln wie St. Johannis, Gostenhof oder Maxfeld gibt es regelmäßig ausreichend Vergleichswerte.
Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren oft die zuverlässigste Methode.
2. Das Ertragswertverfahren – Schwerpunkt auf Renditeimmobilien
Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Immobilien angewendet, die Einkünfte generieren, z. B. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.
Wie funktioniert es?
Der Wert wird anhand der zukünftigen Erträge (Mieteinnahmen) berechnet.
Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen und steuerliche Aspekte fließen mit ein.
Der Kapitalisierungszinssatz (Marktzins) bestimmt die Renditeerwartung.
Bedeutung in Nürnberg
Für Anleger, die in vermietete Mehrfamilienhäuser in Langwasser, Galgenhof oder Erlenstegen investieren, ist das Ertragswertverfahren essentiell.
Es reflektiert die aktuelle und zukünftige Ertragslage, berücksichtigt aber auch Standortfaktoren und Bauzustand.
3. Welches Verfahren zählt wann?
| Immobilientyp | Empfohlenes Verfahren | Warum? |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Viele Vergleichsobjekte verfügbar |
| Einfamilienhaus | Vergleichswertverfahren | Individuelle Merkmale gut vergleichbar |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren | Wert hängt von Mieteinnahmen ab |
| Gewerbeimmobilie | Ertragswertverfahren | Fokus auf Rendite |
4. Kombinierte Bewertung: Wann macht sie Sinn?
In manchen Fällen, etwa bei Eigentumswohnungen mit vermieteten Anteilen oder besonderen Gebäudetypen, lohnt sich eine kombinierte Betrachtung. Experten können so ein umfassenderes Bild des Wertes zeichnen.
5. Fazit: Die Wahl der Methode hängt vom Objekt und Zweck ab
In Nürnberg sind beide Verfahren wichtig – und jeweils dann richtig, wenn die Methode zum Immobilienobjekt und zur Bewertungsfragestellung passt. Ein sachkundiger Gutachter oder Makler mit lokalem Marktverständnis weiß, welches Verfahren im Einzelfall optimal ist.
Über den Autor - Sigma Estate
Meine fachliche Grundlage bildet ein Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, ergänzt durch fundierte Praxiserfahrung im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich.
Das Studium legte das Fundament für mein analytisches und strategisches Denken: Märkte verstehen, Kapitalströme einordnen, Lebenszyklen von Immobilien bewerten.
Ich war in der Vermietung und im Verkauf bei zwei renommierten Wohnimmobilienmaklern tätig und habe zusätzlich Einblicke in den komplexeren Bereich der Gewerbeimmobilienvermittlung bei einem weltweit tätigen Gewerbeimmobilienmakler gesammelt. Dieses breite Fundament erlaubt es mir, Kapitalanlagen ganzheitlich zu beurteilen – sowohl in Bezug auf Rendite als auch auf Strategie, Nutzbarkeit und Marktumfeld.
Diskret. Persönlich. Unverbindlich.
Wenn Sie nach einem strategischen Partner für Kapitalanlage-Immobilien im Raum Nürnberg, Fürth & Erlangen suchen – abseits des üblichen Maklermarktes – freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme.
Ich nehme mir Zeit für ein vertrauliches Erstgespräch, in dem wir Ihre Ziele, Erwartungen und Rahmenbedingungen besprechen – ohne Verkaufsdruck, aber mit klarem Fokus.
📩 Kontaktmöglichkeiten
E-Mail:
[sigmaestateimmobilien@gmail.com]
(Sie erhalten in der Regel innerhalb von 24 Stunden eine Antwort.)
Telefon (nach Vereinbarung):
(Gerne per E-Mail einen Telefontermin vorschlagen.)
Standort:
Nürnberg, Fürth & Erlangen – Termine nur nach Vereinbarung.
📅 Erstgespräch anfragen
Wenn Sie ein unverbindliches Erstgespräch wünschen, senden Sie mir bitte eine kurze Nachricht mit folgenden Angaben:
Ihr Name (optional, falls anonym gewünscht)
Art der Kapitalanlage (z. B. Wohnung, Mehrfamlienhaus, Neubauprojekt, Gewerbeimmobilie)
Ihre Ziele oder Interessen (z. B. Vermietung, Portfolioaufbau, Exit)
Bevorzugte Kontaktart (E-Mail oder Telefon)
Hinweis zur Vertraulichkeit:
Alle Anfragen werden diskret und streng vertraulich behandelt. Ich arbeite ausschließlich mit ausgewählten Investoren und Eigentümern zusammen – Qualität vor Quantität.