Ertragswertverfahren: Wie Sie den Wert von Mietobjekten in Nürnberg richtig einschätzen

Wer Mietobjekte in Nürnberg besitzt oder kaufen möchte, steht vor der Herausforderung, den objektiven Wert dieser Immobilien zu bestimmen. Anders als bei Eigentumswohnungen, bei denen das Vergleichswertverfahren häufig zum Einsatz kommt, ist für Renditeobjekte das Ertragswertverfahren die bevorzugte Methode zur Bewertung.

In diesem Beitrag erkläre ich, wie das Ertragswertverfahren funktioniert, welche Besonderheiten es auf dem Nürnberger Markt gibt und wie Sie damit den Wert Ihrer Mietimmobilie realistisch einschätzen können.

1. Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie basierend auf den zukünftigen, nachhaltig erzielbaren Erträgen – also den Mieteinnahmen – abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Es zeigt, wie viel ein Investor bereit sein kann, für eine Immobilie zu zahlen, um eine angemessene Rendite zu erzielen.

2. Warum ist das Ertragswertverfahren in Nürnberg wichtig?

Nürnberg verfügt über einen lebendigen Mietwohnungsmarkt mit starken regionalen Unterschieden in Mietniveau und Nachfrage. Das Verfahren hilft Investoren, den Wert einer Immobilie unabhängig vom aktuellen Angebotspreis einzuschätzen – wichtig für Kaufentscheidungen und Finanzierungen.

3. Die wichtigsten Schritte beim Ertragswertverfahren

a) Ermittlung der Roherträge

• Grundlage sind die Jahresnettomieteinnahmen, also alle Mieteinnahmen, die tatsächlich erzielt werden oder erzielbar sind.

• Leerstände und nicht realisierte Mieten werden berücksichtigt.

b) Abzug der Bewirtschaftungskosten

• Dazu zählen Instandhaltung, Verwaltung, Betriebskosten, Versicherungen und Rücklagen.

• Nicht umlagefähige Kosten mindern den Rohertrag.

c) Ermittlung des Reinertrags

• Der verbleibende Betrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten ist der Reinertrag, der die jährlichen Einnahmen darstellt, die dem Eigentümer wirklich zur Verfügung stehen.

d) Kapitalisierung des Reinertrags

• Der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz (Marktzins für Immobilien in Nürnberg) multipliziert, um den Kapitalwert zu erhalten.

• Beispiel: Ein Liegenschaftszinssatz von 4 % bedeutet, dass der Ertrag mit dem Faktor 25 (1/0,04) bewertet wird.

4. Besonderheiten auf dem Nürnberger Markt

• Unterschiedliche Liegenschaftszinssätze: Je nach Lage und Objektqualität variieren die Zinssätze – Top-Lagen wie Altstadt oder Erlenstegen haben meist niedrigere Zinssätze (höhere Preise).

• Mietspiegel: Aktuelle Mietspiegel helfen bei der realistischen Einschätzung der möglichen Mieteinnahmen.

• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Zinspolitik, Inflation und Nachfrage beeinflussen den Wert nachhaltig.

5. Vorteile des Ertragswertverfahrens

• Markt- und zukunftsorientiert: Berücksichtigt die nachhaltigen Erträge.

• Objektiv: Weniger subjektiv als andere Verfahren.

• Geeignet für Renditeimmobilien: Besonders bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten.

6. Grenzen und Herausforderungen

• Annahmen zur Miete: Überhöhte oder zu niedrige Mietannahmen verfälschen das Ergebnis.

• Bewirtschaftungskosten realistisch einschätzen: Unterschätzte Kosten können zu falscher Wertansetzung führen.

• Marktzinssatz richtig bestimmen: Erfordert aktuelle Marktkenntnisse.

7. Fazit: Mit dem Ertragswertverfahren Immobilienwerte in Nürnberg fundiert einschätzen

Für Eigentümer und Investoren von Mietobjekten in Nürnberg ist das Ertragswertverfahren das ideale Werkzeug, um den realistischen Wert basierend auf den erzielbaren Erträgen zu ermitteln. Mit aktuellen Daten und fundiertem Fachwissen lässt sich so eine verlässliche Grundlage für Kauf, Verkauf oder Finanzierung schaffen.