Ertragswertverfahren bei Nürnberger Mehrfamilienhäusern: Was Vermieter wissen müssen

Wer ein Mehrfamilienhaus in Nürnberg besitzt oder kaufen möchte, interessiert sich nicht nur für den aktuellen Marktwert – sondern vor allem für das, was das Objekt langfristig einbringt. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an: Es bewertet Immobilien nicht nach Lage oder Baujahr allein, sondern nach den zukünftig erzielbaren Einnahmen.

Doch was bedeutet das konkret für Vermieter in Nürnberg? Und worauf sollte man bei der Bewertung achten?

Wie das Ertragswertverfahren funktioniert

Das Grundprinzip ist einfach: Der Wert eines Mietshauses ergibt sich aus dem, was es auf Dauer an Nettoertrag abwirft – also den Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten.

Zunächst wird die Jahresnettomiete ermittelt. Dabei zählt nicht die Wunschmiete, sondern das, was auf dem Markt tatsächlich erzielbar ist – entweder laut aktuellem Mietvertrag oder auf Basis des Nürnberger Mietspiegels. Von dieser Summe werden die nicht umlagefähigen Kosten abgezogen, etwa Instandhaltung, Verwaltung oder Rücklagen.

Der so berechnete Reinertrag wird anschließend mit einem sogenannten Liegenschaftszinssatz kapitalisiert – also mit einem Faktor multipliziert, der die typische Marktrendite für Immobilien dieser Art und Lage widerspiegelt.

Das Ergebnis ist der Ertragswert des Gebäudes. Addiert man den separat ermittelten Bodenwert dazu, ergibt sich der Gesamtwert der Immobilie.

Was Vermieter in Nürnberg konkret beachten sollten

Nürnberg ist ein stark nachgefragter Markt mit teils sehr unterschiedlichen Mieten – je nach Stadtteil, Zustand der Immobilie und Zielgruppe. In Vierteln wie Gostenhof, Muggenhof oder der Südstadt gibt es günstige Bestandsobjekte mit Entwicklungspotenzial, während in St. Johannis oder Erlenstegen bereits heute hohe Mieten und Kaufpreise erzielt werden.

Für eine realistische Bewertung mit dem Ertragswertverfahren sollten Vermieter insbesondere auf Folgendes achten:

• Marktfähige Mieten ansetzen: Überzogene oder unrealistische Mieterwartungen verzerren das Ergebnis. Besser ist eine Einschätzung auf Basis von real vermieteten Objekten in vergleichbarer Lage und Ausstattung.

• Echte Kosten berücksichtigen: Wer Instandhaltung, Verwaltung oder Leerstandsrisiken unterschätzt, erhält ein verzerrtes Bild des tatsächlichen Ertrags.

• Liegenschaftszinssatz korrekt wählen: Dieser variiert je nach Objektart und Lage. Ein Haus mit stabilen Mietern in gefragter Lage hat einen niedrigeren Zinssatz (und damit einen höheren Wert) als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit unsicherer Mietstruktur.

Warum das Verfahren für Eigentümer so wichtig ist

Das Ertragswertverfahren zeigt Vermietern auf nüchterne Weise, was ihr Haus als Kapitalanlage tatsächlich leistet – unabhängig von Emotionen oder Wunschdenken. Es ist damit die Grundlage für:

• realistische Verkaufspreise

• fundierte Kaufentscheidungen

• steuerliche Bewertungen

• Gespräche mit Banken zur Finanzierung oder Beleihung

Gerade in einem sich wandelnden Markt wie Nürnberg, in dem Zinsen steigen und Mietrecht komplexer wird, ist eine professionelle Ertragswertanalyse oft Gold wert.

Fazit

Das Ertragswertverfahren ist das zentrale Bewertungsinstrument für Mehrfamilienhäuser in Nürnberg. Wer es korrekt anwendet – mit aktuellen Marktdaten, realistischen Annahmen und lokalem Know-how – erhält eine solide Basis für alle weiteren Entscheidungen.