Eine geerbte oder im Zuge einer Scheidung übernommene Immobilie ist häufig mehr als nur ein Objekt aus Stein und Beton – sie ist emotional behaftet, familiär verbunden und oft Auslöser von Unsicherheiten oder Konflikten. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück: Wenn Sie durch Erbschaft oder Trennung zur Eigentümerin oder zum Eigentümer werden, stehen Sie vor wichtigen Entscheidungen – sowohl finanziell als auch organisatorisch.
Dabei gilt: Wer klar strukturiert vorgeht, kann Streit vermeiden, Geld sichern und sich neue Freiräume schaffen – ob durch Verkauf, Vermietung oder Aufteilung. Hier erfahren Sie, was konkret zu tun ist, wenn Sie eine Immobilie erben oder sie im Zuge einer Scheidung übernehmen.
🏡 1. Geerbte Immobilien: Was passiert nach dem Erbfall?
Nach dem Tod eines Eigentümers wird die Immobilie Teil des Nachlasses. Der oder die Erben – ob einzeln oder als Erbengemeinschaft – treten zunächst in alle Rechte und Pflichten ein, darunter auch Hypotheken, Unterhaltskosten und Sanierungspflichten.
Erste Schritte nach der Erbschaft:
✅ Erbschein beantragen, sofern nicht ein notarielles Testament vorliegt
✅ Grundbuchberichtigung vornehmen – kostenlos innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall
✅ Wert der Immobilie ermitteln (für Erbschaftsteuer & Entscheidungsfindung)
✅ Kosten & Belastungen prüfen (Darlehen, Rückstände, Modernisierungsstau)
Wichtig: Sie haben die Möglichkeit, eine Erbschaft auszuschlagen, wenn Schulden, offene Kredite oder Sanierungskosten den Wert übersteigen.
👥 2. Erbengemeinschaft – gemeinsam oder gegeneinander?
Wenn mehrere Personen gemeinsam erben – z. B. Geschwister oder Kinder –, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle haben gemeinsames Eigentum und müssen Entscheidungen einstimmig treffen.
Mögliche Wege:
Einvernehmlicher Verkauf der Immobilie und Aufteilung des Erlöses
Auszahlung eines Miterben durch Übernahme seines Anteils
Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird (oft nachteilig!)
Vermietung und gemeinsame Verwaltung, wenn ein langfristiger Konsens besteht
Tipp: Je früher Sie miteinander sprechen, desto besser. Mediation oder notarielle Beratung kann helfen, langwierige Streitigkeiten zu vermeiden.
💔 3. Scheidung und gemeinsame Immobilien – was tun?
Bei einer Trennung oder Scheidung stellt sich oft die Frage: Was passiert mit der gemeinsam gekauften oder gebauten Immobilie? Hier spielen Eigentumsverhältnisse, Eheverträge und finanzielle Belastungen eine zentrale Rolle.
Mögliche Szenarien:
Verkauf und Teilung des Erlöses – häufig die praktikabelste Lösung
Übernahme durch einen Partner, der den anderen auszahlt
Fortbestehende gemeinsame Vermietung (eher selten, konfliktanfällig)
Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird
Wichtig:
Lassen Sie den aktuellen Marktwert professionell ermitteln.
Klären Sie, ob noch gemeinsame Kredite laufen – und wer sie künftig trägt.
Prüfen Sie mögliche steuerliche Auswirkungen, z. B. Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren.
Tipp: Auch wenn es emotional schwierig ist – je klarer die Vereinbarung, desto schneller gelingt der Neuanfang.
📉 4. Vermieten, verkaufen oder behalten?
Sowohl nach Erbschaft als auch nach Scheidung stellt sich die Frage: Was tun mit der Immobilie?
✔ Verkaufen
Ideal, wenn niemand die Immobilie nutzen will oder kann
Ermöglicht schnelle Aufteilung des Wertes
Voraussetzung: marktgerechte Bewertung & rechtssichere Abwicklung
✔ Vermieten
Option bei guter Lage und vermietungsfähigem Zustand
Laufende Einnahmen, aber auch Verwaltungsaufwand
Erbengemeinschaften sollten klare Vereinbarungen treffen (z. B. durch GbR)
✔ Selbst nutzen
Emotional sinnvoll, wenn persönliche Bindung besteht
Finanzielle Tragbarkeit prüfen (Instandhaltung, Sanierung, laufende Kosten)
💰 5. Steuerliche Aspekte – nicht vergessen!
Erbschaftsteuer:
Freibeträge: z. B. 400.000 € für Kinder, 500.000 € für Ehepartner
Wird bei Überschreitung auf den Verkehrswert der Immobilie berechnet
Selbstnutzung durch Kinder oder Ehepartner kann zur Steuerbefreiung führen (unter bestimmten Bedingungen)
Spekulationssteuer:
Fällig bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung (nicht bei Eigennutzung!)
Auch relevant bei Scheidung, wenn z. B. ein Partner seine Anteile verkauft
Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten – ein falscher Verkauf zum falschen Zeitpunkt kann teuer werden.
📋 Fazit: Emotion trifft auf Verantwortung
Ob nach einem Todesfall oder bei einer Scheidung – eine Immobilie kann Chance, Belastung oder beides zugleich sein. Die richtige Entscheidung hängt nicht nur vom Marktwert ab, sondern auch von Ihrer familiären, finanziellen und emotionalen Situation.
Deshalb gilt:
Bewahren Sie einen kühlen Kopf, auch wenn es schwerfällt.
Ziehen Sie Profis hinzu – Makler, Steuerberater, Notare, ggf. Mediatoren.
Klären Sie alle rechtlichen und wirtschaftlichen Fragen bevor Sie handeln.
So wird aus einer komplexen Situation eine klare Entscheidung – mit dem Ziel: Frieden, Fairness und finanzielle Sicherheit für alle Beteiligten.
