Der richtige Verkaufszeitpunkt einer Immobilie aus steuerlicher Sicht – mit Rechenbeispiel aus Nürnberg

Beim Verkauf einer Immobilie in Nürnberg kann der Unterschied zwischen einem steuerfreien und einem steuerpflichtigen Verkauf schnell zehntausende Euro ausmachen. Deshalb ist die zentrale Frage für viele Eigentümer:
👉 Wann ist der beste Zeitpunkt, um steuerlich günstig – oder sogar komplett steuerfrei – zu verkaufen?

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Fristen steuerlich entscheidend sind, warum ein paar Monate Unterschied bares Geld bedeuten können – und wie sich das konkret in Nürnberg auswirkt. Mit einem echten Rechenbeispiel.

1. Die 10-Jahres-Frist: Steuerfreiheit für Kapitalanleger

Die sogenannte Spekulationsfrist ist für Kapitalanleger der wichtigste Hebel zur Steuervermeidung. Sie besagt:

Wer eine vermietete Immobilie nach mehr als 10 Jahren Haltedauer verkauft, muss auf den Gewinn keine Einkommensteuer zahlen.

Die Frist beginnt mit dem notariellen Kaufdatum (nicht mit dem Einzug, dem Grundbucheintrag oder dem Zahlungstermin) und endet nach exakt 10 Jahren.

2. Die Eigennutzungsregel: Auch ohne 10 Jahre steuerfrei verkaufen

Wer seine Immobilie selbst genutzt hat, kann auch deutlich früher steuerfrei verkaufen. Das Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG) erlaubt dies, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.

3. Was tun, wenn die 10 Jahre (noch) nicht voll sind?

Wenn Sie kurz vor der Frist stehen, sollten Sie genau rechnen und – wenn möglich – den Verkauf hinauszögern.
Aber Achtung: Kündigungsfristen, Renovierungen oder geplanter Eigenbedarf durch Käufer können Zeitpläne verzögern. Planen Sie also mit einem Puffer.

Wenn ein früherer Verkauf unvermeidlich ist, prüfen Sie:

• Welche Kosten Sie ansetzen können (Modernisierungen, Makler, Notar etc.)

• Ob eine Eigennutzung möglich ist, um die Spekulationssteuer zu umgehen

• Ob Teilverkäufe oder Nießbrauchmodelle steuerlich günstiger wären (nur mit Fachberatung)

Fazit: Zeit ist Geld – im wahrsten Sinne

Der richtige Verkaufszeitpunkt kann in Nürnberg den Unterschied zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Gewinn bedeuten.
Die wichtigsten Regeln:

• Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf in der Regel steuerfrei

• Bei Eigennutzung reichen anteilige drei Kalenderjahre

• Ein Verkauf wenige Monate zu früh kann Sie zehntausende Euro Steuern kosten

Planen Sie Ihren Immobilienverkauf also nicht nur nach Marktlage, sondern auch nach steuerlicher Frist – vor allem in einem dynamischen Markt wie Nürnberg.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.