Abschreibungen, Anschaffungskosten, Werbungskosten: Was davon mindert Ihren Gewinn beim Immobilienverkauf in Nürnberg?

Wenn Sie eine Immobilie in Nürnberg verkaufen, möchten Sie selbstverständlich möglichst viel vom Verkaufserlös behalten. Doch bevor Sie sich freuen, sollten Sie wissen: Beim Verkauf gibt es verschiedene Kosten- und Wertfaktoren, die Ihren steuerpflichtigen Gewinn mindern können.

Oft herrscht Unsicherheit darüber, welche Ausgaben tatsächlich berücksichtigt werden – und welche nicht. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Abschreibungen, Anschaffungskosten und Werbungskosten Ihren Gewinn beeinflussen – und wie Sie damit bei der Steuer sparen können.

1. Der Gewinn beim Immobilienverkauf – die Grundlage

Der steuerpflichtige Gewinn ergibt sich grundsätzlich aus:

Verkaufserlös – Anschaffungskosten – Werbungskosten = Gewinn

Doch was genau gehört zu diesen Kosten? Das ist entscheidend.

2. Anschaffungskosten: Was zählt dazu?

Die Anschaffungskosten sind der Betrag, den Sie beim Kauf der Immobilie bezahlt haben – inklusive:

• Kaufpreis

• Nebenkosten des Kaufs (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler)

• Kosten für Erwerbsvorbereitung (z. B. Gutachten)

Diese Kosten bilden die Basis, von der der Gewinn berechnet wird.

Wichtig: Nachträgliche Modernisierungen zählen nicht zu den Anschaffungskosten, sondern werden separat behandelt.

3. Abschreibungen mindern den Buchwert – aber nicht den Verkaufsgewinn!

Abschreibungen sind ein Steuervorteil während der Vermietung: Sie mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung jährlich.

Wichtig: Für den Gewinn aus dem Verkauf zählt der ursprünglich gezahlte Kaufpreis (inkl. Nebenkosten), nicht der Buchwert nach Abschreibungen.

Das heißt:

• Sie ziehen keine Abschreibungen vom Verkaufspreis ab

• Die Abschreibungen sind nur bei der jährlichen Einkommenssteuer relevant, nicht bei der Gewinnberechnung aus dem Verkauf

4. Werbungskosten: Was können Sie absetzen?

Werbungskosten sind Kosten, die direkt mit dem Verkauf verbunden sind, wie zum Beispiel:

• Maklerprovision

• Notarkosten für den Verkaufsvertrag

• Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung

• Kosten für Energieausweis oder Verkaufsunterlagen

• Kosten für Gutachten zur Wertermittlung

Diese mindern Ihren Verkaufserlös, also den Gewinn.

6. Fazit: Worauf Sie achten sollten

• Anschaffungskosten + Nebenkosten mindern den Gewinn, also alle Kosten, die beim Kauf angefallen sind

• Werbungskosten beim Verkauf (Makler, Notar, etc.) reduzieren den zu versteuernden Gewinn

• Abschreibungen mindern nur Ihre laufenden Mieteinnahmen, nicht den Verkaufsgewinn

• Modernisierungskosten können manchmal als Anschaffungskosten umqualifiziert werden – hier empfiehlt sich eine Beratung

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche Beratung dar. Für eine individuelle Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.