Wenn es darum geht, den Wert einer vermieteten Immobilie in Nürnberg zu bestimmen, ist ein professionelles Wertgutachten unerlässlich. Ein solches Gutachten bietet nicht nur eine fundierte Grundlage für Kaufentscheidungen, sondern ist auch für Banken, Investoren, Steuerberater und Rechtsanwälte bei Finanzierungen oder Streitigkeiten von großer Bedeutung. Dabei kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz, die unterschiedliche Aspekte der Immobilie berücksichtigen.
Doch welche Methoden sind für vermietete Immobilien in Nürnberg besonders relevant? Und wie wirken sich Mieteinnahmen, Lage und Zustand der Immobilie auf den Wert aus?
In diesem Beitrag erläutern wir die wichtigsten Bewertungsmethoden für vermietete Immobilien und geben Ihnen einen Überblick, wie die Bewertung in Nürnberg konkret erfolgt.
1. Ertragswertverfahren: Die häufigste Methode für vermietete Immobilien
Das Ertragswertverfahren ist die gängigste Bewertungsmethode für vermietete Immobilien. Besonders bei renditeorientierten Investitionen ist dieser Ansatz von zentraler Bedeutung, da er auf den zukünftigen Erträgen (Mieteinnahmen) basiert, die die Immobilie erwirtschaftet.
Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen und der damit verbundenen Erträge ermittelt. Dabei fließen folgende Aspekte ein:
Jahresnettomieteinnahmen: Die Mieteinnahmen, die von den aktuellen Mietern erzielt werden, spielen eine zentrale Rolle. Hierbei werden die Bruttomieteinnahmen um die sogenannten Betriebskosten bereinigt. Wichtig ist, dass nur die Mieten berücksichtigt werden, die tatsächlich erzielt werden, nicht die Potenziale, die aus einer Mieterhöhung hervorgehen könnten.
Liegenschaftszins: Der Liegenschaftszins ist ein wesentlicher Faktor in der Berechnung. Er repräsentiert den Ertrag, den ein Investor pro Jahr auf das investierte Kapital erwarten kann. Der Liegenschaftszins wird für jedes Gebiet und für jede Art von Immobilie individuell festgelegt. In Nürnberg variiert dieser Zinssatz je nach Stadtteil und Art der Immobilie.
Bewirtschaftungskosten: Die laufenden Kosten, die für die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie anfallen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Diese umfassen sowohl Betriebskosten als auch Rücklagen für größere Instandhaltungsmaßnahmen.
Laufzeit der Mieteinnahmen: Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass die Mieteinnahmen langfristig stabil bleiben. Für eine genauere Berechnung muss die Restnutzungsdauer des Gebäudes ermittelt werden. Bei vermieteten Immobilien ist es auch relevant, wie lange die Mietverhältnisse bestehen, insbesondere wenn diese langfristig oder noch nicht ausgelaufen sind.
Der resultierende Wert stellt den Kapitalwert dar, der die Summe aller zukünftigen Erträge unter Berücksichtigung des Zinssatzes widerspiegelt.
Vorteile des Ertragswertverfahrens:
Es ist besonders geeignet für renditeorientierte Käufer und Investoren, die vor allem an der zukünftigen Ertragskraft einer Immobilie interessiert sind.
Diese Methode eignet sich gut für vermietete Immobilien, da sie direkt die Mieteinnahmen und deren Verhältnismäßigkeit zum Kaufpreis bewertet.
Mögliche Einschränkungen:
Das Ertragswertverfahren berücksichtigt den Zustand der Immobilie nicht vollständig, sondern geht davon aus, dass das Gebäude in einem mittleren bis guten Zustand ist. Renovierungsstau oder andere bauliche Mängel müssen separat in die Bewertung einfließen.
2. Vergleichswertverfahren: Der Marktwert im Blick
Das Vergleichswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es bereits ausreichend vergleichbare Immobilienverkäufe gibt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Methode wird vor allem bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern angewendet, die in Gebieten mit aktivem Immobilienmarkt verkauft werden. In Nürnberg können das beispielsweise sehr gut die Stadtteile wie Gostenhof, Mögeldorf oder Langwasser sein.
Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert der Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen Immobilien ermittelt, die kürzlich verkauft wurden. Hierbei sind folgende Aspekte entscheidend:
Vergleichbare Immobilien: Die Grundlage für diese Methode sind Daten von kürzlich abgeschlossenen Kaufverträgen in der Umgebung der zu bewertenden Immobilie. Dazu werden ähnliche Liegenschaften herangezogen, die bezüglich Größe, Baujahr, Zustand und Lage vergleichbar sind.
Marktanpassungen: Der Kaufpreis von vergleichbaren Immobilien wird unter Berücksichtigung von Faktoren wie Lage, Ausstattung und Zustand angepasst. Dabei fließt auch ein, ob eine Immobilie vermietet ist oder nicht, da vermietete Immobilien grundsätzlich einen niedrigeren Preis erzielen als unvermietete Objekte (aufgrund der Mieterbindung und des geringeren Ertragspotentials).
Berücksichtigung des Mietspiegels: In städtischen Gebieten wie Nürnberg wird zudem der Mietspiegel berücksichtigt, um festzustellen, wie hoch die erzielbaren Mieten in der Gegend sind. Ein hoher Mietspiegel kann den Wert einer vermieteten Immobilie erhöhen, da höhere Mieten eine bessere Rendite für den Käufer bedeuten.
Vorteile des Vergleichswertverfahrens:
Es ist einfach anzuwenden, wenn ausreichende Vergleichswerte vorhanden sind.
Es spiegelt den realen Marktwert wider, da es auf tatsächlichen Verkaufspreisen basiert.
Mögliche Einschränkungen:
Wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte verfügbar sind (z. B. bei sehr speziellen oder seltenen Immobilien), kann das Verfahren schwierig anzuwenden sein.
Es ist weniger geeignet, um die Ertragskraft einer vermieteten Immobilie im Detail zu bewerten, besonders wenn die Mieteinnahmen langfristig unterdurchschnittlich sind.
3. Sachwertverfahren: Der Wert durch Neubaukosten
Das Sachwertverfahren wird vor allem bei spezifischen oder einzigartigen Immobilien verwendet, bei denen keine ausreichenden Vergleichswerte existieren und die Einnahmen zu stark schwanken. Dies ist vor allem bei selbstgenutzten Immobilien, bei Altbauten oder individuellen Liegenschaften der Fall.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert der Immobilie, indem die Wiederherstellungskosten für das Gebäude ermittelt werden. Diese Methode berücksichtigt:
Baukosten: Es wird ermittelt, wie viel es kosten würde, das Gebäude heute zu ersetzen (Neubaukosten), wobei der Zustand und das Alter der Immobilie abgezogen werden.
Bodenwert: Der Wert des Grundstücks wird separat ermittelt und hinzugefügt.
Vorteile des Sachwertverfahrens:
Es ist besonders geeignet für individuelle Objekte oder Objekte mit historischem Wert, bei denen keine ausreichenden Marktvergleiche bestehen.
Es kann auch bei Altbauten und spezifischen Liegenschaften angewendet werden.
Mögliche Einschränkungen:
Das Verfahren berücksichtigt nicht die Ertragskraft der Immobilie und ist daher für vermietete Immobilien weniger präzise.
Es ist weniger relevant, wenn die Mieteinnahmen und Renditeaspekte der Immobilie entscheidend für die Bewertung sind.
4. Fazit: Die richtige Bewertungsmethode für vermietete Immobilien
Für vermietete Immobilien in Nürnberg ist das Ertragswertverfahren die am häufigsten angewandte Bewertungsmethode, da es auf den zukünftigen Mieteinnahmen basiert und so eine fundierte Grundlage für Investitionsentscheidungen bietet. Dabei spielen der Liegenschaftszins, die Betriebskosten und die restliche Nutzungsdauer eine zentrale Rolle.
Das Vergleichswertverfahren kann eine wertvolle Ergänzung sein, vor allem wenn ausreichende Vergleichswerte auf dem Markt existieren. Es ist vor allem dann sinnvoll, wenn es um die Ermittlung des Marktwertes von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern geht, die in aktiven Wohnlagen liegen.
Das Sachwertverfahren kommt eher bei speziellen Liegenschaften oder Altbauten zum Einsatz, die keine vergleichbaren Marktobjekte aufweisen.
Insgesamt hängt die Wahl der Bewertungsmethode von der Art der Immobilie, ihrer Nutzung und den verfügbaren Daten ab. Ein professionelles Wertgutachten berücksichtigt immer die spezifischen Gegebenheiten und bietet so eine zuverlässige Grundlage für den Verkauf oder den Kauf einer vermieteten Immobilie.
