Verkauf von Mietwohnungen in Nürnbergs Erhaltungssatzungsgebieten: Das ist zu beachten

Der Immobilienmarkt in Nürnberg ist in den letzten Jahren enorm gewachsen, und insbesondere der Verkauf von Mietwohnungen hat stark zugenommen. Besonders in zentralen Stadtteilen und historischen Vierteln ist die Nachfrage hoch. Doch es gibt ein wichtiges rechtliches Detail, das viele Verkäufer von Mietwohnungen möglicherweise übersehen: der Verkauf von Wohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten. Diese Gebiete sind nicht nur aus stadtplanerischer Sicht von Bedeutung, sondern unterliegen auch besonderen rechtlichen Regelungen, die den Verkauf von Mietwohnungen beeinflussen können. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick darauf, was Verkäufer von Mietwohnungen in Nürnbergs Erhaltungssatzungsgebieten unbedingt beachten müssen.

Was sind Erhaltungssatzungsgebiete?

Erhaltungssatzungen (ESG) sind städtebauliche Instrumente, die von den Kommunen eingesetzt werden, um bestimmte, oft historisch oder kulturell wertvolle Stadtteile zu schützen. In Nürnberg gibt es mehrere solcher Erhaltungssatzungsgebiete, die vor allem in den Altstadtbereichen und in Quartieren mit besonders erhaltenswertem Baubestand liegen. Ziel einer Erhaltungssatzung ist es, das ursprüngliche Stadtbild zu bewahren, bauliche Veränderungen zu kontrollieren und die Struktur der bestehenden Nutzung langfristig zu sichern.

Diese Gebiete wurden durch die Stadt Nürnberg ausgewiesen, um zu verhindern, dass wertvolle Altbauwohnungen durch Modernisierungen oder Umnutzungen verloren gehen. Für Verkäufer bedeutet dies, dass ihre Immobilien speziellen Vorschriften unterliegen, die den Verkauf und auch die Gestaltung der Wohnung betreffen können.

Besonderheiten beim Verkauf von Mietwohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten

Wenn Sie eine Mietwohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet in Nürnberg verkaufen möchten, müssen Sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen, die den Verkaufsprozess und das weitere Vorgehen beeinflussen können. Wir haben die wichtigsten Punkte für Sie zusammengefasst.

1. Mieterschutz und Kündigungsschutz

Einer der zentralen Punkte in Erhaltungssatzungsgebieten ist der erhöhte Mieterschutz. In vielen dieser Gebiete gilt ein umfassender Kündigungsschutz für Mieter, der über die normalen Regelungen des Mietrechts hinausgeht. Insbesondere gilt dies für Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder wegen geplanter Umnutzung der Wohnung. In Erhaltungssatzungsgebieten wird verstärkt darauf geachtet, dass die Mieter nicht zu leicht aus ihren Wohnungen verdrängt werden können.

Verkäufer müssen daher sicherstellen, dass die Mieter im Falle eines Verkaufs und einer geplanten Eigenbedarfskündigung genau wissen, dass diese unter bestimmten Bedingungen schwerer durchsetzbar sind. Das bedeutet, dass Eigenbedarf in einem Erhaltungssatzungsgebiet oft nicht so einfach geltend gemacht werden kann wie in anderen, weniger schützenswerten Gebieten.

2. Bauliche Veränderungen und Modernisierungen

Im Rahmen der Erhaltungssatzung sind auch bauliche Veränderungen und Modernisierungen, die die äußere Erscheinung oder die Struktur eines Gebäudes betreffen, nur mit Zustimmung der Stadtverwaltung möglich. Wer also eine Mietwohnung in einem solchen Gebiet verkaufen möchte, sollte sich bewusst sein, dass der potenzielle Käufer bei geplanten Modernisierungen oder Renovierungen nicht einfach nach Belieben vorgehen kann.

Bevor bauliche Veränderungen durchgeführt werden, ist in vielen Fällen eine Baugenehmigung erforderlich, die in einem Erhaltungssatzungsgebiet besonders streng geprüft wird. Dazu zählen unter anderem Fassadenänderungen, der Einbau von neuen Fenstern oder Türen und sogar Modernisierungen, die das äußere Erscheinungsbild betreffen. Wer die Wohnung verkaufen möchte, sollte deshalb auch den potenziellen Käufer darauf hinweisen, dass er sich vor größeren Umbauten mit der Stadt abstimmen muss, um keine rechtlichen Probleme zu bekommen.

3. Vorkaufsrecht der Stadt Nürnberg

In vielen Erhaltungssatzungsgebieten hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Das bedeutet, dass die Stadt das Recht hat, die Wohnung zu denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen sie an einen Dritten verkauft wird. Das Vorkaufsrecht wird in der Regel nur ausgeübt, wenn der Verkauf zu einem Zweck erfolgen soll, der nicht im Einklang mit der Erhaltungssatzung steht – zum Beispiel, wenn das Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt oder in einer Weise genutzt werden soll, die dem Erhaltungszweck der Satzung widerspricht.

Das Vorkaufsrecht ist ein weiteres Hindernis, das Verkäufer von Mietwohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten beachten müssen. Das Verfahren, in dem die Stadt ihr Vorkaufsrecht ausübt, kann den Verkaufsprozess erheblich verzögern. Der Verkäufer muss darüber informiert sein, dass ein solcher Vorgang mehrere Monate dauern kann und unter Umständen sogar zu einem geplatzten Verkauf führen kann, wenn die Stadt sich dazu entschließt, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.

4. Mietpreisbremse und Mietobergrenzen

In Erhaltungssatzungsgebieten gibt es häufig auch Mietobergrenzen oder eine Mietpreisbremse, die die Höhe der Miete regulieren. Verkäufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass sie beim Verkauf der Wohnung den potenziellen Käufern diese Beschränkungen mitteilen sollten. Eine Mieterhöhung ist in diesen Gebieten oftmals nur eingeschränkt möglich und bedarf einer speziellen Begründung.

Besonders für Käufer, die die Immobilie nach dem Erwerb weiterhin vermieten möchten, ist es wichtig zu wissen, dass eine drastische Mietsteigerung in solchen Gebieten nicht einfach durchgesetzt werden kann. In der Regel dürfen die Mieten nur in einem bestimmten Rahmen erhöht werden, um den Bestand an sozial verträglichen Mietwohnungen zu sichern und Verdrängung zu vermeiden.

Was bedeutet das für den Verkaufsprozess?

Der Verkauf einer Mietwohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet ist nicht nur rechtlich komplexer, sondern kann auch länger dauern als in weniger regulierten Gebieten. Verkäufer sollten sicherstellen, dass sie alle relevanten Informationen, insbesondere die Vorschriften zur Mietpreisbremse und den Kündigungsschutz, dem Käufer transparent darlegen. Dies gilt sowohl für die Wohnung selbst als auch für das Gebäude und seine Nutzungsmöglichkeiten.

Darüber hinaus ist es ratsam, dass Verkäufer die rechtlichen Anforderungen und Einschränkungen, die mit der Erhaltungssatzung verbunden sind, im Vorfeld prüfen und gegebenenfalls mit einem Experten oder einem Anwalt sprechen. Wer in einem Erhaltungssatzungsgebiet verkaufen möchte, sollte sich bewusst sein, dass die Stadt Nürnberg und die Mieter stark in den Verkaufsprozess eingebunden sind und dass es in einigen Fällen zu Verzögerungen oder auch zu einem Abbruch des Verkaufs kommen kann, wenn die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht.

Fazit: Der Verkauf von Mietwohnungen in Nürnbergs Erhaltungssatzungsgebieten

Der Verkauf von Mietwohnungen in Erhaltungssatzungsgebieten ist ein komplexes Unterfangen, das viele rechtliche und praktische Herausforderungen mit sich bringt. Verkäufer müssen nicht nur den Mieterschutz und die speziellen baulichen Auflagen beachten, sondern auch mit der Möglichkeit eines Vorkaufsrechts durch die Stadt Nürnberg und den Vorgaben der Mietpreisbremse rechnen. Wer sich dieser Herausforderung stellt, sollte gut vorbereitet sein und im besten Fall rechtlichen Rat einholen, um den Verkauf erfolgreich und rechtssicher abzuwickeln. Für Käufer ist es wichtig, sich der speziellen Regelungen bewusst zu sein, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.