Wie geht man als Immobilieneigentümer beim Verkauf einer unter Marktpreis vermieteten Immobilie in Nürnberg vor?

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ist grundsätzlich eine anspruchsvolle Aufgabe – noch komplexer wird sie, wenn die Immobilie unter dem marktüblichen Mietpreis vermietet ist. In Nürnberg, einem der wirtschaftlich stärkeren Ballungsräume Süddeutschlands mit stabiler Nachfrage auf dem Immobilienmarkt, gibt es spezifische Herausforderungen, aber auch Chancen. Eigentümer sollten sich frühzeitig mit den Besonderheiten vertraut machen, um keine bösen Überraschungen zu erleben. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte und Schritte, wie man als Eigentümer in dieser Situation strategisch und realistisch vorgeht.

1. Die Ausgangslage verstehen: Was bedeutet „unter Marktpreis vermietet“?

In vielen Fällen stammen die aktuellen Mietverhältnisse aus einer Zeit, in der die Preise noch deutlich niedriger lagen. Besonders bei langjährigen Mietern, familieninternen Vermietungen oder sozialen Beweggründen kommt es vor, dass Mieten weit unter dem heutigen Niveau liegen. Während dies aus menschlicher Sicht nachvollziehbar ist, stellt es beim Verkauf einen klaren Nachteil dar: Ein potenzieller Käufer kalkuliert den Kaufpreis nicht zuletzt anhand der erzielbaren Rendite – und die fällt bei unterdurchschnittlicher Miete entsprechend geringer aus.

In der Praxis bedeutet das: Eine unter dem Markt liegende Miete wirkt sich wertmindernd auf den erzielbaren Verkaufspreis aus – zumindest dann, wenn das Objekt als Kapitalanlage (und nicht zum Selbstbezug) gekauft wird.

2. Zielgruppe bestimmen: Für wen ist die Immobilie überhaupt interessant?

Ein zentraler Schritt vor dem Verkaufsprozess ist die Frage, welche Käuferschicht für das Objekt infrage kommt. Hier ergeben sich im Wesentlichen zwei Optionen:

a) Kapitalanleger:
Diese Käufer interessieren sich in der Regel ausschließlich für Zahlen: Mieteinnahmen, Rendite, Instandhaltungskosten, steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Bei unterdurchschnittlicher Miete muss ihnen klar vermittelt werden, ob und wann eine Mietanpassung möglich ist. Sind rechtlich langfristige Mietverträge oder gesetzliche Beschränkungen vorhanden, sinkt die Attraktivität deutlich.

b) Eigennutzer:
In diesem Fall kommt es darauf an, ob und wann der Käufer selbst in die Immobilie einziehen kann. Eine bestehende Vermietung stellt ein Hindernis dar. Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist eine Eigenbedarfskündigung möglich – und das auch nur mit gesetzlichen Fristen. Besteht ein langjähriger Mietvertrag mit sozial schutzwürdigen Mietern (z. B. Senioren), kann dies die Durchsetzbarkeit des Eigenbedarfs erschweren oder gar unmöglich machen.

Tipp: Eigennutzer lassen sich am ehesten für das Objekt gewinnen, wenn sie wissen, dass sie mittelfristig einziehen können. Ein realistischer Zeithorizont sollte also frühzeitig kommuniziert werden.

3. Bewertung und Preisfindung: Ehrlich und marktnah

Die Bewertung einer unter Marktpreis vermieteten Immobilie sollte keinesfalls allein nach dem Bodenrichtwert oder Vergleichsobjekten erfolgen, die mit marktüblicher Miete vermietet oder leerstehend sind. Vielmehr muss der Sachverständige oder Immobilienmakler den Kapitalwert der Immobilie unter Einbeziehung der realen Mieteinnahmen berechnen. Die sogenannte Ertragswertmethode ist hier das übliche Verfahren.

Ein häufiger Fehler: Eigentümer erwarten den gleichen Verkaufspreis wie für ein vergleichbares, frei stehendes Objekt oder eines mit marktüblicher Miete. Doch die Differenz kann erheblich sein – nicht selten im fünfstelligen Bereich.

Wer einen unrealistisch hohen Preis ansetzt, riskiert lange Standzeiten, Kaufinteressenten, die abspringen, und am Ende eine Preiskorrektur nach unten. Ein ehrlicher, transparenter Umgang mit der Mietsituation ist daher essenziell – sowohl im Exposé als auch im direkten Gespräch mit Interessenten.

4. Verkaufsstrategie entwickeln: Alle Optionen prüfen

In Nürnberg ist der Immobilienmarkt vergleichsweise stabil. Dennoch hängt der Erfolg stark von einer durchdachten Strategie ab:

Option 1: Verkauf als vermietetes Anlageobjekt
Dies setzt voraus, dass die Immobilie trotz niedriger Miete noch eine solide Rendite bringt – oder ein Steigerungspotenzial besteht (z. B. durch künftige Mieterwechsel oder Modernisierungen). In diesem Fall spricht man gezielt Investoren an, idealerweise mit einem Makler, der Zugang zu diesem Käuferkreis hat.

Option 2: Verkauf an Eigennutzer mit Perspektive auf Eigenbedarf
Wenn der Mietvertrag befristet ist oder ein Eigenbedarf in absehbarer Zeit geltend gemacht werden kann, ist das Objekt auch für Eigennutzer interessant. Diese Käufer zahlen häufig mehr, da sie persönliche Nutzung einpreisen.

Option 3: Aufwertung vor Verkauf
In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf eine Modernisierung oder sogar einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses zu prüfen – insbesondere dann, wenn sich der Wert dadurch deutlich steigern lässt. Natürlich müssen hierbei rechtliche und ethische Aspekte gewahrt bleiben. Eine faire Abfindung oder Unterstützung bei der Wohnungssuche kann den Mieter zum freiwilligen Auszug bewegen.

5. Kommunikation mit dem Mieter: Transparenz und Fairness

Ein häufig unterschätzter Punkt ist die Rolle des Mieters im Verkaufsprozess. Auch wenn keine rechtliche Verpflichtung besteht, sollte der Mieter frühzeitig über die Verkaufsabsicht informiert werden. Warum? Weil ein kooperativer Mieter wesentlich zum erfolgreichen Verkauf beitragen kann – etwa durch Zugang für Besichtigungen, Unterlagen oder die Mitwirkung bei der Übergabe.

In manchen Fällen besitzt der Mieter sogar ein Vorkaufsrecht – beispielsweise bei Umwandlung in Eigentumswohnungen. Diese rechtliche Möglichkeit sollte vorab mit einem Anwalt oder Notar geprüft werden.

6. Rechtliche Vorbereitung und Verkaufsprozess

Eine untervermietete Immobilie bringt zusätzliche juristische Details mit sich. Ein professioneller Verkauf erfordert daher eine saubere Dokumentation, darunter:

• Aktueller Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen

• Nachweise zu Instandhaltungen, Modernisierungen

• Energieausweis

• Teilungserklärung (bei Wohnungen)

• Grundbuchauszug

• Pläne und ggf. Protokolle der Eigentümerversammlung

Ein erfahrener Makler oder Fachanwalt kann helfen, die Unterlagen zu strukturieren und potenzielle Fallstricke frühzeitig zu identifizieren.

Fazit: Realismus und Weitsicht sind entscheidend

Der Verkauf einer unter Marktpreis vermieteten Immobilie in Nürnberg erfordert einen strategisch klugen, aber auch realistisch-nüchternen Umgang mit der Situation. Emotionale Preisvorstellungen oder die Hoffnung, der Markt werde den Mietnachteil „verzeihen“, führen meist nicht zum gewünschten Ergebnis. Wer jedoch gezielt die passenden Käufer anspricht, transparent kommuniziert und rechtlich wie wirtschaftlich gut vorbereitet ist, kann auch in dieser Konstellation einen erfolgreichen Verkauf erzielen.

Für Eigentümer ist es empfehlenswert, sich frühzeitig beraten zu lassen – sei es durch einen versierten Immobilienmakler oder einen auf Miet- und Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Denn: Jede Immobilie ist einzigartig, und gerade bei vermieteten Objekten gilt mehr denn je – die Details entscheiden über den Erfolg.