Zinshaus-Exit-Strategien in Nürnberg: Verkaufen, Teilen oder Stückeln?

Der Nürnberger Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt – mit Aufschwüngen, Preisplateaus und jüngst auch mit Korrekturen. Für Eigentümer:innen von Zinshäusern – also klassischen Mehrfamilienhäusern zur Vermietung – stellt sich zunehmend die Frage nach dem richtigen Exit: Wann ist der ideale Zeitpunkt zum Ausstieg, und vor allem – wie? Denn ob man ein Zinshaus am Stück verkauft, es in Eigentumswohnungen aufteilt oder gezielt stückelt, hat große Auswirkungen auf Ertrag, Aufwand, Steuern und Risiko. Eine strategische Betrachtung lohnt sich – besonders mit Blick auf die spezifischen Marktbedingungen in Nürnberg.

1. Direktverkauf als Ganzes: Der klassische Weg

Was es bedeutet:
Das gesamte Zinshaus wird an einen Investor (privat oder institutionell) verkauft – in der Regel mitsamt laufenden Mietverhältnissen.

Vorteile:

  • Schneller Verkauf, geringer organisatorischer Aufwand.

  • Kein Bedarf an Aufteilung, Modernisierung oder Neuvermietung.

  • Kapital ist kurzfristig verfügbar.

  • Attraktiv für Family Offices und Bestandskäufer, die stabile Cashflows suchen.

Nachteile:

  • Geringerer Verkaufspreis pro Quadratmeter im Vergleich zu Einzelverkauf.

  • Markt für Großobjekte kann illiquider sein – insbesondere bei schlechter Lage oder Sanierungsstau.

  • Potenzial bleibt unter Umständen ungenutzt.

Typisch für Nürnberg:
In guten Innenstadtlagen (z. B. St. Johannis, Gostenhof, Erlenstegen) sind Ganzhauskäufer vorhanden. In Lagen wie Nürnberg-Süd oder Randbereichen ist das Interesse selektiver – hier wird stärker auf Zustand, Mieteinnahmen und Entwicklungspotenzial geachtet.

2. Aufteilung nach WEG und Einzelverkauf: Die wertmaximierende Strategie

Was es bedeutet:
Das Zinshaus wird in einzelne Wohneinheiten aufgeteilt (nach dem Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG), meist mit Teilungserklärung und Notar. Die Einheiten werden anschließend einzeln verkauft – z. B. an Kapitalanleger oder Eigennutzer.

Vorteile:

  • Höherer Verkaufserlös pro Einheit – teils bis zu 30 % über dem Paketpreis.

  • Zielgruppe wird deutlich breiter: Eigennutzer, Kapitalanleger, Selbstständige.

  • Stückweiser Verkauf ermöglicht flexiblere Liquiditätsplanung.

Nachteile:

  • Hohes Maß an Organisation: rechtlich, steuerlich, kommunikativ.

  • Aufteilungsprozess dauert mehrere Monate (Teilungserklärung, Grundbuch).

  • In vermieteten Einheiten ist der Verkauf oft schwerer (Vorkaufsrecht, Mieterschutz).

  • Aufwand für Exposé, Vertrieb, Besichtigungen etc.

Typisch für Nürnberg:
Diese Strategie ist besonders in Lagen mit hoher Nachfrage nach Eigentum lukrativ: Nordstadt, Gostenhof, Südstadt-Nähe zur Innenstadt. In strukturschwächeren Vierteln kann die Nachfrage begrenzt sein – hier muss gezielt mit Sanierung oder Sonderangeboten gearbeitet werden.

3. Teilverkauf oder Stückelung in Teileigentum (z. B. Etagen, Gewerbeeinheiten)

Was es bedeutet:
Nicht zwingend jede Wohnung wird einzeln verkauft – stattdessen werden größere Einheiten (z. B. Etagen, kombinierte Wohnungen, Gewerbeflächen) stückweise veräußert. Teilweise auch in Verbindung mit „Buy & Hold“ auf dem Restbestand.

Vorteile:

  • Mischstrategie mit Flexibilität: Teilweise Liquidität, gleichzeitig Restbestand behalten.

  • Verkaufsdruck wird entzerrt – z. B. Verkauf nur leerer Einheiten.

  • Geringerer Verwaltungsaufwand als bei kompletter Aufteilung.

Nachteile:

  • Komplexere Bewertung.

  • Restbestand kann schwieriger zu bewirtschaften sein (z. B. bei unterschiedlichen Eigentümerstrukturen).

  • Aufteilung von Gewerbeflächen oft mit rechtlichen Hürden verbunden.

Typisch für Nürnberg:
Attraktiv in gemischten Wohn-/Gewerbeobjekten, wie man sie z. B. im Bereich Südstadt oder zwischen Hauptbahnhof und Wöhrder See findet. Auch in Altbauten, bei denen jede Etage als großzügige Einheit ausgelegt ist, kann diese Strategie sinnvoll sein.

4. Sonderform: Sanieren, aufwerten, dann verkaufen

Was es bedeutet:
Das Zinshaus wird vor dem Verkauf (ganz oder in Teilen) hochwertig saniert – etwa durch Modernisierung der Heiztechnik, neue Fenster, Bäder oder Außenfassade. Danach erfolgt der Verkauf (ganz oder stückweise) mit entsprechend höherem Preis.

Vorteile:

  • Wertsteigerung durch Substanzverbesserung.

  • Höhere Verkaufspreise, bessere Zielgruppenansprache (z. B. Eigennutzer).

  • Nachhaltiger Effekt auf den Marktwert.

Nachteile:

  • Sanierung kostet Zeit, Kapital und birgt Risiken (Baukosten, Verzögerungen).

  • Mieter müssen ggf. umziehen oder Baustellen dulden.

  • Bei Denkmalschutz oder Milieuschutz (z. B. Gostenhof, Teile der Südstadt) ist Vorsicht geboten.

Typisch für Nürnberg:
Sanierungen sind besonders bei Gründerzeitbauten beliebt – z. B. in Hummelstein, Gleißhammer, Gostenhof. Der Käufermarkt honoriert gute Substanz, aber wird zunehmend preisbewusster – der Zustand muss zur Preisvorstellung passen.

Welche Strategie für wen?

EigentümerprofilEmpfohlene StrategieBegründung
Renditeorientierter AnlegerAufteilung und EinzelverkaufMaximierung des Verkaufserlöses
Klassischer Bestandshalter 60+Komplettverkauf an InvestorSchnelle Liquidität, geringer Aufwand
Sanierungsaffiner EigentümerSanieren + EinzelverkaufHöchstpreise bei guter Substanz
Vorsichtiger VerkäuferTeilverkauf mit BestandsbehaltRisikominimierung, schrittweiser Exit
Kapitalanleger in C-LageGanzverkauf oder langfristiger HoldGeringe Einzelverkaufsnachfrage

Fazit: Der Markt in Nürnberg verlangt Feingefühl

Der Nürnberger Markt ist differenziert – und die richtige Exit-Strategie hängt stark von Lage, Zustand, Vermietung und Zielsetzung ab. Während in den Toplagen eine Aufteilung klare Vorteile bringt, ist in strukturell schwächeren Gebieten oft der Komplettverkauf der realistischere Weg.

Wer heute ein Zinshaus in Nürnberg besitzt, hat ein wertvolles Asset – aber der richtige Exit entscheidet, ob man das volle Potenzial auch hebt. Ein Patentrezept gibt es nicht – wohl aber clevere Wege, den eigenen Bestand strategisch und ertragsreich aufzulösen.

Über den Autor - Sigma Estate

Meine fachliche Grundlage bildet ein Bachelor of Science in Immobilienwirtschaft von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, ergänzt durch fundierte Praxiserfahrung im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich.

Das Studium legte das Fundament für mein analytisches und strategisches Denken: Märkte verstehen, Kapitalströme einordnen, Lebenszyklen von Immobilien bewerten.

 

Ich war in der Vermietung und im Verkauf bei zwei renommierten Wohnimmobilienmaklern tätig und habe zusätzlich Einblicke in den komplexeren Bereich der Gewerbeimmobilienvermittlung bei einem weltweit tätigen Gewerbeimmobilienmakler gesammelt. Dieses breite Fundament erlaubt es mir, Kapitalanlagen ganzheitlich zu beurteilen – sowohl in Bezug auf Rendite als auch auf Strategie, Nutzbarkeit und Marktumfeld.

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