Steuerlich optimiert verkaufen in Nürnberg – Strategien für Eigentümer mit Gewinnabsicht

Der Immobilienmarkt in Nürnberg zeigt sich auch 2025 noch von seiner starken Seite. Viele Eigentümer, die ihre Immobilie vor einigen Jahren erworben haben, sehen jetzt die Chance auf einen lukrativen Verkauf. Doch ein hoher Verkaufspreis bedeutet nicht automatisch, dass am Ende auch viel vom Gewinn übrig bleibt – zumindest nicht, wenn steuerliche Aspekte außer Acht gelassen werden.

Gerade in Nürnberg, wo steigende Immobilienpreise, eine stabile Nachfrage und eine hohe Dichte an Kapitalanlegern zusammentreffen, lohnt es sich, strategisch und steuerlich klug zu verkaufen. Hier sind die wichtigsten Hebel für Eigentümer, die ihren Immobilienverkauf steuerlich optimieren möchten.

🔍 1. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist clever nutzen

Für private Eigentümer ist die wichtigste Regel beim steuerfreien Immobilienverkauf die sogenannte Spekulationsfrist nach § 23 EStG.

Gilt steuerfreie Veräußerung, wenn:

• Die Immobilie mindestens 10 Jahre im Eigentum war (maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags), und

• Sie nicht zur kurzfristigen Gewinnerzielung gekauft wurde.

In Nürnberg:

Eigentümer, die beispielsweise 2014 in Vierteln wie Gostenhof, Langwasser oder Muggenhof gekauft haben, sitzen 2025 auf erheblichen Wertsteigerungen – und können diese nach Ablauf der Frist steuerfrei realisieren.

Tipp: Den Verkauf nicht im elften Kalenderjahr, sondern nach Ablauf von 10 Jahren auf den Tag genau beurkunden lassen – dies ist entscheidend!

🏠 2. Eigennutzung statt Steuerfalle: Drei-Jahres-Regel beachten

Auch ohne volle 10 Jahre Haltezeit kann ein Verkauf steuerfrei sein – nämlich, wenn die Immobilie:

• im Verkaufsjahr und

• in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Beispiel aus Nürnberg:

Ein Eigentümer wohnt seit Anfang 2023 in seiner Eigentumswohnung in Maxfeld. Ein Verkauf im Herbst 2025 wäre vollständig steuerfrei, auch wenn er die Wohnung erst 2021 gekauft hat.

Wichtig: Auch Kinder, die mietfrei darin wohnen (z. B. während des Studiums an der FAU Nürnberg), zählen als „eigene Wohnzwecke“.

💡 3. Rendite sichern – und trotzdem verkaufen: Teileigentum oder Aufteilung nach WEG

In Nürnberg ist besonders bei Mehrfamilienhäusern in guter Lage eine Aufteilung nach Wohnungseigentum (WEG) interessant.

Vorteile:

• Verkauf der Einheiten stückweise mit höherem Gesamterlös

• Nutzung der Spekulationsfrist pro Wohnung

• Höhere Zielgruppenansprache (Eigennutzer statt Investoren)

Tipp: Ein Objekt in St. Johannis oder Erlenstegen lässt sich aufteilen, einzeln veräußern – und teils steuerfrei verkaufen, wenn die 10 Jahre je Einheit erreicht sind.

👨‍👩‍👧‍👦 4. Schenkung vor Verkauf – Steuer auf Gewinn legally umschiffen

Wer seine Immobilie an Kinder oder Ehepartner überträgt und ihnen später den Verkauf überlässt, kann die Steuerlast elegant verlagern – vorausgesetzt, die Spekulationsfrist wird mitgerechnet.

Beispiel:

Ein Haus in Mögeldorf wurde 2015 gekauft und 2025 auf den Sohn übertragen.
Er verkauft es 2026 – und muss keine Steuer zahlen, weil die Haltefrist des Vaters mit zählt.

Freibeträge beachten:

• Kinder: 400.000 € alle 10 Jahre

• Ehegatten: 500.000 €

Achtung: Es muss ein echter Eigentümerwechsel stattfinden – eine bloße Nutzungsüberlassung reicht nicht aus.

📆 5. Gestreckte Kaufpreiszahlung – Gewinnverlagerung über Jahre

Bei gewerblichem Immobilienverkauf oder großen Gewinnen kann eine sogenannte Ratenzahlung mit „verkürztem Zufluss“ helfen, die Steuerlast zu glätten.

Vorteil:

• Gewinn fließt steuerlich nicht in einem Jahr, sondern verteilt über die Laufzeit

• Besonders relevant bei Progressionseffekten

In Nürnberg häufig bei:

• größeren Mehrfamilienhäusern

• Grundstücksverkäufen mit Projektentwicklung

• Verkauf an Investoren mit Etappenzahlungen

📄 6. Gewerblicher Grundstückshandel? Vorsicht bei Mehrfachverkäufen

Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, läuft Gefahr, in den sogenannten gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen.

Konsequenz:

• Es drohen Gewerbesteuer,

• Wegfall der Steuerfreiheit durch Spekulationsfrist,

• Pflicht zur Buchführung.

Besonders riskant in Nürnberg, wenn jemand Wohnungen im Sanierungsgebiet kauft, aufwertet und weiterverkauft – oft als „privater Flipper“ gedacht, aber steuerlich schnell als gewerblich eingestuft.

Tipp: Verkäufe auf Familienmitglieder verteilen oder zeitlich staffeln.

✅ Fazit: Der Gewinn ist erst dann real, wenn er steuerlich gesichert ist

Ein Immobilienverkauf in Nürnberg kann 2025 sehr lukrativ sein – aber nur, wenn steuerlich clever geplant wird. Wer einfach nur „gut verkauft“, ohne auf steuerliche Fristen, Nutzungsarten oder Gestaltungsstrategien zu achten, verschenkt oft zehntausende Euro an das Finanzamt.

Ihre To-dos als Eigentümer mit Verkaufsabsicht:

• Spekulationsfrist prüfen

• Nutzungshistorie dokumentieren

• Teilverkauf oder Aufteilung in Betracht ziehen

• Schenkungsmodelle steuerlich abklären

• Professionelle Steuerberatung frühzeitig einholen

Denn: Eine clevere Verkaufsstrategie beginnt nicht beim Makler, sondern beim Steuerberater – und idealerweise ein Jahr vor dem Notartermin.